تحولات ملکی مناطق ۲۲گانه تهران


به‌رغم کاهش قیمت میانگین شهر، قیمت مسکن در فروردین امسال و در برخی مناطق تهران رشد قابل توجهی داشته است. جنس مشترک خریدار و فروشنده در معاملات مسکن در این مناطق عامل اصلی افزایش قیمت در شمال پایتخت بوده است. کمبود فایل فروش در عمده مناطق در هفته‌های گذشته کار را برای متقاضیان سخت کرده است. در روزهای گذشته جزئیات مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا برای اجاره‌نامه‌های سال ۹۹ اعلام شد و گروهی از مستاجرها مشمول تمدید خودکار قرارداد شده‌اند.

برای کسب اطلاعات بیشتر درباره بازار و قیمت مسکن به سایت هومینگ مراحعه کنید

شاهد دو رفتار متفاوت در نیمه شمالی و جنوبی تهران هستیم. این تفاوت با تغییرات منطقه‌ای قیمت و حجم معاملات در فروردین ماه ۹۹ نسبت به اسفند ۹۸ اتفاق افتاده است. اگرچه به دلیل نیمه‌تعطیل بودن بازار مسکن افت ۸۶ درصدی معاملات را در فروردین تجربه کردیم و میانگین قیمت مسکن در معاملات اولین ماه بهاری ۲ درصد افت داشت، اما در این شرایط نه تنها در برخی مناطق افت قیمت رخ نداد، بلکه شاهد افزایش قیمت میانگین در معاملات ثبت شده هستیم. در منطقه‌های مصرفی مسکن در نیمه‌شمالی شهر شامل مناطق ۲، ۴ و ۵ قیمت مسکن رشد مثبت نسبت به اسفند داشته است که میزان این رشد به ترتیب ۷/ ۲، ۴/ ۷ و ۱/ ۰ درصد بوده است. نکته قابل توجه این است که این رشد قیمت در زمانی رخ داده است که افت معاملات در این منطقه‌ها از افت کل معاملات در سطح شهر بیشتر بوده است. حجم معاملات در منطقه دو نسبت به اسفند ۸۹ درصد کاهش و این میزان در منطقه‌های ۴ و ۵ نیز حدود ۸۸ درصد بوده است.

اتفاق دیگری که در نیمه جنوبی شهر رخ داده است متفاوت با اتفاقات در شمال شهر است. در فروردین ماه میزان افت قیمت مسکن در نیمه جنوبی شهر بیشتر از میانگین افت قیمت در کل مناطق بوده است. این در شرایطی است که بعد از جهش دوباره قیمت ملک در اوایل سال ۹۸، رابطه میان قیمت منطقه‌های مختلف شهر تهران به هم خورد. چرا که میانگین قیمت مسکن در مناطق شمالی رشد بیشتری داشت و در نتیجه فاصله قیمتی این دو منطقه با هم بیشتر می‌شود. برای تنظیم قیمت مسکن در شمال و جنوب شهر، انتظار می‌‌رفت میزان افت قیمت در نیمه جنوبی کمتر از نیمه شمالی شهر باشد تا این تفاوت به تدریج ترمیم شود. اما شرایط به گونه دیگری رغم خورد و معاملات مسکن در نیمه جنوبی افت شدیدتری نسبت به قیمت در مناطق متوسط مصرفی نیمه شمالی داشت.

در منطقه‌های مصرفی نیمه شمالی شهر و مناطق پرمعامله ۲، ۴ و ۵ مقاومت در برابر کاهش قیمت وجود دارد. این اتفاقات توسط خریداران و فروشنده‌ها به وجود می‌آید. واقعیت این است که در فروردین بیشتر خریداران بازار مسکن در این منطقه‌ها از جنس غیرمصرفی و سرمایه‌ای بوده‌اند. از طرف دیگر بیشتر فروشنده‌ها در این مناطق سفته‌بازانی هستند که با هدف کسب عایدی از خرید و فروش در کوتاه‌مدت، وارد بازار مسکن شده و املاک را خریداری کرده‌اند. بنابراین هر دو طرف معامله در فروردین کسب بیشترین منفعت را هدف قرار داده و بر این اساس توافقاتی را بر سر قیمت انجام داده‌اند.

موضوع دیگری که در اکثر مناطق تهران دیده می‌شود کمبود فایل است. در مناطق مصرفی نیمه شمالی تهران در برخی گروه‌های متراژی تعداد فایل‌ها بسیار محدود بوده و در نتیجه شرایط جست‌و‌جو برای متقاضیان مسکن دشوارتر از هر زمان دیگری است. درباره علت این کمبود فایل دو موضوع به نظر می‌رسد. مساله اول این است که به دلیل شیوع ویروس کرونا واسطه‌ها تمایلی به اجازه بازدید به خریداران نشان نمی‌دهند. موضوع دیگری که سبب فقر فایل شده، میانگین تغییرات مثبت بورس است که سبب شده فروشنده‌ها انتظار افزایش قیمت مسکن را داشته باشند.

اوضاع به شکل دیگری در نیمه جنوبی شهر و سه منطقه ۱۲، ۱۶ و ۲۰ رقم خورده است. در این منطقه‌ها افت قیمت بیشتر از مقدار میانگین و حدود ۸، ۱۰ و ۲ درصد بوده است. جنس متفاوت فروشنده‌های بازار مسکن جنوب شهر بیشتر علت این موضوع است.

ماجرای تاثیر متقابل بورس و مسکن در بازار این روزها قابل توجه است. در حال حاضر تعدادی از متقاضیان ملک در شهرهای کوچک و متوسط کشور با توجه به فاصله نقدینگی خود با میانگین قیمت خرید مسکن تصمیم گرفته‌اند وارد بورس شوند تا بتوانند پس از گذشت چند ماه کسری خود را از طریق این سرمایه‌گذاری جبران کرده و پس از آن وارد بازار ملک شوند. با توجه به اینکه خرید آپارتمان با بودجه ۲۰۰ تا ۴۰۰ میلیونی در بیشتر این شهرها میسر است، عده‌ای امیدوارند فاصله بودجه خود را با قیمت ملک از طریق سرمایه‌گذاری بورس پر کنند. اما این ماجرا در تهران بعید به نظر می‌رسد. رساندن بودجه ۲۰۰ میلیونی متقاضی ملک به نزدیک یک میلیارد تومان برای خرید یک واحد آپارتمان در تهران از طریق سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت در بازارهای دیگر تقریبا غیرممکن به نظر می‌رسد. در تهران رابطه بورس و مسکن به شکل دیگری برقرار شده است. گروهی از خریداران سرمایه‌ای مسکن که خرید خود را در سال‌های ۹۶ و ۹۷ انجام داده‌اند اکنون به سود مناسب که آنها را به فروش ملک راضی کند دست یافته‌اند. میانگین رشد قیمت این املاک بین دو تا چهار برابر بوده که عایدی قابل‌توجهی نصیب سرمایه‌گذاران ملکی کرده است. بنابراین گروهی از این سرمایه‌گذاران سودای کسب سود از بازار بورس را در سر دارند و به جمع فروشندگان این روزها افزوده شده‌اند. این گروه از فروشنده‌ها انعطاف قیمتی چندانی در برابر متقاضیان مسکن نشان نمی‌دهند. آپارتمان‌های فروش رفته در فروردین ۹۹ در جدول زیر قابل مشاهده است.

 

منطقه

حجم معاملات خرید مسکن در تهران طی اسفند -۹۸ فقره مبایعه‌نامه تغییرات ماهانه حجم معاملات مسکن در فروردین -۹۹ درصد
۱ ۴۶۸

۸۲-

۲

۱۰۲۳ ۸۹-
۳ ۴۱۲

۸۴-

۴

۸۳۳ ۸۷-
۵ ۱۶۰۳

۸۸-

۶

۳۵۰ ۸۱-
۷ ۴۸۰

۸۵-

۸

۵۲۸ ۸۹-
۹ ۹۷

۶۹-

۱۰

۶۵۸ ۸۷-
۱۱ ۳۵۰

۸۸-

۱۲

۱۸۸ ۷۷-
۱۳ ۳۱۹

۹۵-

۱۴

۵۱۷ ۹۰-
۱۵ ۴۰۰

۸۳-

۱۶

۱۱۱ ۸۴-
۱۷ ۱۴۸

۸۷-

۱۸

۱۶۵ ۷۶-
۱۹ ۴۹

۶۹-

۲۰

۱۲۰ ۷۸-
۲۱ ۱۳۲

۷۷-

۲۲

۱۲۶ ۹۰-
کل شهر تهران ۹۰۷۷

۸۶-

این مقاله از هومگ مورد پسند شما قرار گرفته است؟



منبع: مجله آنلاین هومینگ

دیدگاه ها

mood_bad
  • بدون دیدگاه.
  • افزودن دیدگاه