استفاده غیرمسکونی از ملک مسکونی به چه صورتی است؟


با توجه به افزایش جمعیت شهر و شهرنشینی، این مسئله تبعات متفاوتی با خود به همراه دارد اما همچنان مهم‌ترین اصل در مدیریت شهری افزایش رفاه و آسایش شهروندان و تأمین امنیت آن‌هاست که یکی از بزرگ ترین اهداف شهرداری هر شهر و منطقه است. این روزها به دلیل افزایش اجاره‌های ملک‌های تجاری و از سوی دیگر با توجه به مسائل اقتصادی کشور، نابرابری دخل‌وخرج، صاحبان مشاغل به فکر کاهش هزینه‌ها هستند. این امر موجب افزایش استفاده و کاربری تجاری و غیرمسکونی از املاک مسکونی شده است. یکی از نمونه‌های ایجاد نظم در یک جامعه شهری، جداسازی واحدهای مسکونی از واحدهای اداری، تجاری و صنعتی است. مسلما جایی که برای سکونت اختصاص داده می‌شود، باید از آرامش لازم برخوردار باشد تا بتوان از این آرامش برای استراحت و زندگی خانوادگی و لذت در کنار عزیزان بودن، استفاده کرد. از طرف دیگر در اماکن تجاری با کاربری اداری و صنعتی رفت‌وآمدهای بسیار، سروصدا، شلوغی و… است. به همین دلیل است که حتما باید اماکن مسکونی از اماکن تجاری جدا باشند و نیز به همین دلیل است که شهرداری برای ساخت یک بنا پروانه و مجوز ساخت می‌دهد و در پروانه صادره نوع کاربری ساختمان را قید می‌کند. در این مقاله شرایط و ضوابط استفاده غیرمسکونی از املاک مسکونی و حتی در صورت درخواست تغییر کاربری، مراحل آن را به شما ارائه خواهیم داد.

  • مشاغل مجاز با کاربری مسکونی
  • تعریف چند مفهوم
  • نکاتی مهم در خصوص استفاده غیرمسکونی از املاک مسکونی
  • روند قانونی تغییر کاربری

برای اطلاع از خرید و فروش مسکن به سایت هومینگ مراجعه کنید

مشاغل مجاز با کاربری مسکونی

بر اساس قانون از هر واحد ساختمانی فقط باید طبق کاربری مذکور که در پروانه ساخت ذکر شده است، استفاده شود. در صورت مشاهده هرگونه تخلف، شهرداری موظف است با فرد خاطی مطابق با قانون برخورد نماید. البته این نکته قابل‌ذکر است که برخی مشاغل مجوز کار در اماکن مسکونی را دارا هستند. بر اساس مصوبه معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران مشاغلی که در زیر نام می‌بریم، جزو مشاغل مجاز در اماکن مسکونی هستند: مطب پزشکان، حرفه‌های وابسته به امور پزشکی، لابراتوارهای دندان‌سازی، دفتر مهندسی، دفاتر اسناد رسمی، دفاتر ازدواج و طلاق، دفتر وکالت، دفاتر مطبوعات، داروخانه‌ها، آموزشگاه‌ها، مدارس ابتدایی و راهنمایی، شرکت‌های مهندسین مشاور، دفاتر خدمات الکترونیک شهر، دفاتر پیشخوان دولت، پانسیون، مهدکودک، مشاغل خانگی. به این نکته توجه داشته باشید فقط مالک می‌تواند از این شرایط استفاده کند و مستأجر ساختمان‌های مسکونی، حتی اگر بخواهد یکی از دفاتر یاد شده را در ساختمان راه بیندازد، بازهم کارش به پلمپ دفتر ختم می‌شود. برای راه‌اندازی دفاتر فوق در موقعیت اداری نیازی به اجازه از شهرداری ندارید و فقط کافی است از صنف مربوطه مجوز داشته باشید.

در تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری، اشاره ‌شده است که «شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه ‌شده، مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه‌های ساختمانی، نوع استفاده از ساختمان را قید کند. در صورتی‌ که برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری محل کسب یا پیشه یا تجارت دایر شود، شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده ۱۰۰ این قانون مطرح می‌کند و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستأجر، با تعیین مهلت مناسب که نباید از ۲ ماه تجاوز کند، در مورد تعطیلی محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یک ماه تصمیم می‌گیرد. این تصمیم به‌ وسیله مأموران شهرداری اجرا می‌شود و کسی که عالما از محل مزبور پس از تعطیلی برای کسب و پیشه و یا تجارت استفاده کند، به حبس‌جنحه‌ای از ۶ ماه تا ۲ سال و جزای نقدی از ۵ هزار و ۱ ریال تا ۱۰ هزار ریال محکوم خواهد شد و محل کسب نیز دوباره تعطیل می‌شود. «بسیاری از وکلا عقیده دارند که برای تصمیم‌گیری کمیسیون و تعطیلی واحدهایی با کاربری تجاری، مهلت‌های ۲ ماهه و ۱ ماهه مندرج در تبصره با عباراتی بیان ‌شده که به لحاظ طرز تنظیم اشتباه برانگیز است و پس از دقت کافی و توجه به سایر موارد احکام معلوم می‌شود که مهلت ۱ ماه برای رسیدگی و صدور رأی به‌ وسیله کمیسیون بعد از ارجاع پرونده است و مدت ۲ ماه مهلت مناسب است که پس از ابلاغ رأی برای تعطیل واحد خلاف در نظر گرفته‌ شده است.

همچنین به نظر می‌رسد چنانچه در مهلت ۲ ماهه مذکور مفاد رأی به ‌وسیله خود مالک یا مستأجر به اجرا گذارده شود، نیازی به اقدامات اجرایی مأموران شهرداری نباشد. چنانچه ذی‌نفع تمکین نکند، چاره کار در نهایت اجرای مفاد رأی به‌ وسیله مأموران شهرداری است.

صلاحیت رسیدگی در مرحله حبس و غرامت مالک املاک مسکونی به‌جای کمیسیون با دادسرا و دادگاه کیفری محل وقوع جرم است و غرامت مورد حکم به خزانه دولت واریز خواهد شد نه به‌حساب شهرداری و اجرای احکام کیفری پس از قطعیت در این مورد نیز با دادسرای محل خواهد بود و مأموران شهرداری صلاحیت اجرای آن را ندارند.


تعریف چند مفهوم

تغییر کاربری: تغییر کاربری عبارت است از استفاده از ساختمان بعد از احداث به ‌نوعی غیر از آنچه در محتوای طرح‌ها و پروانه ساختمان قید شده است. با این توضیح معلوم می‌شود همیشه تخلف تغییر کاربری مربوط به نوع مذکور در پروانه بنا نیست. بلکه ممکن است ساختمانی بدون پروانه احداث شود و نیز بعد از احداث برخلاف نوع کاربری تعیین ‌شده در طرح‌های شهرسازی مربوط به منطقه وقوع ساختمان مورد بهره‌برداری قرار گیرد. انواع مختلفی از کاربری در طرح‌های تفصیلی شهرها پیش‌بینی می‌شود اما مهم‌ترین انواع کاربری‌ها را می‌توان به سه نوع اداری، تجاری و مسکونی محدود کرد. در قوانین موجود تعریف دقیقی از انواع مختلف کاربری ارائه نشده است اما با توجه به ضمانت اجراهای سنگینی که برای تغییر کاربری پیش‌بینی ‌شده و حتی در صورت عدم تمکین به رأی کمیسیون ماده صد، ممکن است منتهی به صدور حکم حبس شود.

استفاده غیرمسکونی از ملک مسکونی

استفاده غیرمسکونی از ملک مسکونی

یکی از رایج‌ترین تخلف‌ها در زمینه کاربری ساختمان مربوط است به دایر کردن واحدهایی با کاربری  تجاری در منطقه غیرتجاری و بهره‌برداری از ساختمان‌های مسکونی به‌ منظور کاربری اداری است. یکی از دلایل مهم بروز چنین تخلفاتی پایین‌تر بودن هزینه‌ها در اماکن مسکونی نسبت به تجاری است. البته می‌شود از مجاری قانونی جهت انجام تغییر کاربری اماکن اقدام کرد. افراد با مراجعه به شهرداری‌های منطقه مورد نظر به‌ راحتی می‌توانند از روند انجام این کار و مدارک و مجوزهای لازم مطلع شوند.

کاربری تجاری و اداری: محلی که در آن تاجر، کاسب یا پیشه‌ور به فعالیت تجاری یا کسبی اشتغال دارد، مکان تجاری محسوب می‌شود. واحدهای اداری عبارت‌اند از تمام ساختمان‌هایی دولتی یا نهادهای انقلاب اسلامی و سایر ساختمان‌هایی که شمول ساختمان‌های تجاری- مسکونی و صنعتی خارج باشند، مشمول تعریف واحد اداری می‌شوند؛ بنابراین محلی که در آنجا افراد حقیقی یا حقوقی مشغول به کار باشند و کارهای خدماتی مربوط به دولت و بخش خصوصی انجام می‌شود «کاربری اداری» محسوب خواهد شد. در صورتی ‌که ساختمان اداری در خدمت هدفی جز کسب و پیشه و تجارت قرار بگیرد و یا تبدیل به محلی جهت سکنی شود تخلف صورت گرفته است. در املاک اداری رسما می‌توان هر دفتری را راه‌اندازی کرد و هیچ‌کس هم نمی‌تواند مزاحم شود. فرقی هم ندارد مالک باشید یا مستأجر. از طرفی این املاک اجازه نصب تابلو هم دارند. نصب تابلو خود یک نوع تبلیغات جهت افزایش مشتریان برای کسب و پیشه مورد نظر شماست. همین شرایط ویژه است که موجب گرانی و نرخ بالای اجاره دفاتر اداری و تجاری می‌شود.

کاربری مسکونی: واحدهایی که با هدف اسکان دائم یا موقت اشخاص ایجاد می‌شوند و از نظر ترکیب بنا، دارای سیمایی خاص (اتاق، آشپزخانه، سرویس و…) هستند «واحد مسکونی» نامیده می‌شوند. قصد سازنده و نحوه بهره‌برداری فعلی از ارکان تعریف نیست؛ بنابراین کاربری مسکونی به فضاهای پیوسته ایجاد شده در یک ساختمان به‌ عنوان واحد مسکونی که مناسب برای سکونت خانواده است اطلاق می‌شود. در صورتی ‌که از فضای مسکونی استفاده تجاری به‌جز استثنائات قانونی شود، تخلف صورت گرفته است.

موقعیت اداری: املاک اداری، معمولا به ‌صورت آپارتمان هستند یا در برج‌های بلند قرار دارند و در کل به املاکی گفته می‌شود که شهرداری به آن‌ها مجوز کاربری اداری داده باشد. از این املاک به ‌صورت قانونی و رسمی می‌توان برای راه‌اندازی دفاتر مختلف اداری استفاده کرد. اما برخی از ساختمان‌های مسکونی موقعیتشان در خیابان‌های پرتردد یا بر خیابان است. این املاک با اینکه کاربری اداری ندارند، اما به خاطر موقعیتشان بسیار مورد توجه هستند و تحت شرایطی می‌توان از این ساختمان‌ها کاربری تجاری و اداری نیز داشت. به همین دلیل به آن‌ها املاک با موقعیت اداری گفته می‌شود.

نکاتی مهم در خصوص استفاده غیرمسکونی از املاک مسکونی

  • در صورت استفاده غیرمسکونی از املاک مسکونی، شهرداری به ‌عنوان مدعی، موضوع را در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح می‌کند. این کمیسیون که در شهرداری مستقر است از سه عضو تشکیل‌ شده، یعنی یک نفر نماینده وزارت کشور و یک نفر از اعضای شورای شهر و یک قاضی دادگستری که پس از وصول درخواست شهرداری به‌ طرف مقابل موضوع را اطلاع می‌دهند تا در مدت ۱۰ روز توضیحات خود را به کمیسیون کتبا اعلام کند. پس از انجام این تشریفات، موضوع با حضور نماینده‌ای که حق رأی داشته باشد مورد بررسی قرار می‌گیرد. در صورتی ‌که برای کمیسیون ثابت شود از مکان مسکونی به‌ عنوان مکان تجاری و کسب و پیشه استفاده می‌شود برابر با ضوابطی که قبلاً ارائه شد با وی برخورد می‌شود. در این زمینه برای شهرداری مهم نیست که این تخلف توسط مالک یا توسط مستأجر بدون اطلاع مالک انجام گرفته ‌شده است. در هر دو صورت مطابق با ضوابط عمل می‌شود. لطفاً اگر مالک هستید پیش از تنظیم قرارداد از شرایط مستأجر خود کاملا آگاه باشید زیرا در بسیاری از موارد این موضوع باعث آزار و اذیت سایر همسایگان می‌شود.
  • این نکته را در نظر بگیرید شما حتی حق کاربری تجاری از زیرزمین و پارکینگی که در پروانه با عنوان زیرزمین و پارکینگ قید شده است، را ندارید و در صورت تخلف موضوع در کمیسیون ۱۰۰ مطرح می‌شود.
  • تمامی ساختمان‌هایی که ساخته می‌شوند باید پروانه ساخت با ذکر نوع کاربری داشته باشند. حتی ساختمان‌هایی که بدون پروانه ساخته می‌شوند نیز مجاز به استفاده تجاری از بنای خود نیستند.
استفاده غیرمسکونی از ملک مسکونی

استفاده غیرمسکونی از ملک مسکونی


در زمان ساخت چنانچه شهرداری متوجه  عمل غیرقانونی مانند تغییر کاربری ملک  شود می‌تواند از عملیات ساختمانی چه محصور و چه غیر محصور جلوگیری کند. البته برای ورود به ساختمان محصور نیاز به اجازه مقام قضایی است.

  • رأی صادره از کمیسیون ماده ۱۰۰ درزمینه تعطیلی فعالیت تجاری و اداری قطعی نیست و از سوی ذی‌نفع قابل شکایت و تجدیدنظر است و کمیسیون تجدیدنظر ماده ۱۰۰ به درخواست او رسیدگی می‌کند.

روند قانونی تغییر کاربری

مدارکی که برای انجام تغییر کاربری نیاز دارید، سند مالکیت، نقشه ۲۰۰۰/۱ و تقاضانامه مالک است. در اولین اقدام باید به شهرداری منطقه مورد نظر مراجعه کرده و درخواست خود را به این سازمان ارائه ‌دهید. کسب نظر مشاور طرح تفصیلی منطقه، ارسال مدارک به اداره کل طراحی شهری و برنامه‌ریزی که از جانب معاونت شهرسازی و معماری انجام می‌گیرد و طرح موضوع در کمیسیون ماده پنج از دیگر مراحل لازم جهت تغییر کاربری ساختمان است. پس از مدتی رأی نهایی اعلام و به درخواست‌کننده ابلاغ می‌شود. هزینه‌هایی که مالک باید به شهرداری بپردازد در مصوبه‌ها تعیین‌ شده است. حداقل و حداکثر هزینه‌ها مشخص‌ شده است و در شرایطی خاص در صورتی ‌که درخواست‌کننده از خانواده شهدا و … باشد با صلاحدید شهردار پرداختی صورت می‌پذیرد. در صورتی ‌که شهردار منطقه از فردی مبلغی کمتر از مصوب شورا دریافت کند تخلف محسوب می‌شود. همچنین دریافت هزینه‌های اضافی نیز خلاف قانون بوده و قابل‌ بررسی در مراجع قانونی خواهد بود.

این مقاله از هومگ موردپسند شما قرار گرفته است؟


Download Homing application



منبع: مجله آنلاین هومینگ

دیدگاه ها

mood_bad
  • بدون دیدگاه.
  • افزودن دیدگاه