تحولات بازار مسکن – فروردین‌ماه ۹۸


آمار و ارقام اولیه از بازار معاملات مسکن فروردین امسال مطابق اطلاعات درج‌شده از مبایعه‌نامه‌ها در سامانه رهگیری نشان دهنده ۲ هزار و ۵۰۰  فقره معامله در تهران است. این درحالی است که تعداد معملات مسکن در تهران در مدت مشابه سال‌های پیشین هیچ‌گاه رقمی کمتر از ۴ هزار معامله را تجربه نکرده است.

معاملات مسکن در فروردین ماه ۹۸ به پایین‌ترین حد ممکن خود رسیده و نسبت به ماه مشابه سال‌های قبل کاهشی ۵۰ درصدی را نشان می‌دهد. در چنین شرایطی انتظارات تورمی فروشنده‌ها سبب بازگشت سفته‌بازان به بازار ملک شده است.

فروردین‌ماه در بازار مسکن چه گذشت؟

کارنامه مقدماتی از معاملات مسکن در فروردین ماه ۹۸ حکایت از ریزش حداقل ۴۵ درصدی معاملات ثبت شده در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران نسبت به آمار معاملات در فروردین سال ۹۷ دارد. تعداد آپارتمان‌های فروخته‌شده در اولین ماه سال‌جاری نسبت به آخرین ماه سال گذشته نیز افت قابل توجهی در حدود ۷۷ درصد دارد.

این آمارها حاصل محاسبات بر اساس برآورد اولیه تعداد معاملات بر اساس آخرین به‌روزرسانی سامانه اطلاعات بازار املاک است. طبق اطلاعات این سامانه از اول تا ۳۱ فروردین ماه ۲۵۰۰ فقره آپارتمان در تهران فروخته شده است. این در حالی است که طی یک دهه اخیر هیچگاه سابقه نداشته حتی در سال‌های رکودی و در ماه‌های نیمه تعطیل فروردین حجم معاملات مسکن به زیر ۴ هزار فقره برسد.

هرچند ذکر این نکته لازم است که معمولا عده‌ای از مشاوران املاک در روزهای آخر ماه و چند روز ابتدایی ماه جدید نسبت به ثبت قراردادهایی که در طول ماه منعقد شده اما هنوز آنها را در سامانه ثبت نکرده‌اند، اقدام می‌کنند. به همین علت مراجع رسمی برای اعلام تحولات بازار مسکن هر ماه حداقل سه تا پنج روز بعد از پایان هر ماه تامل کرده و سپس داده‌های آماری نهایی شده را برای محاسبات استفاده می‌کنند.

تحلیل این گزارش براساس آمار اولیه سامانه ثبت املاک تهران است. ولی حتی اگر تعداد معاملات ثبت نشده را نیز لحاظ کنیم بازهم بعید به نظر می‌رسد که آمار از ۳ هزار فقره معامله در فروردین‌ماه فراتر برود که باز‌ هم کمترین میزان معامله در سال‌های اخیر است.

فروردین ماه کم رونق

فروردین هیچ‌گاه فصل رونق خرید و فروش ملک نبوده است. شروع سال جدید، تعطیلات نوروز و دلایل دگیر همیشه باعث کمتر بودن تعداد معاملات در فرودین‌ماه بوده است. بیشترین تعداد مراجعه به مشاورین املاک در این ماه برای کسب و اطلاع از حدود قیمت است تا قصد خرید و فروش. اما با توجه به تمام الین نکات بازهم نمی‌توان منکر کاهش بی‌سابقه تعداد معاملات شد.

تحقیقات میدانی از مشاوران املاک فعال در مناطق جذاب برای خرید و فروش بازار مسکن نشان می‌دهد این حجم پایین معاملات بی‌سابقه بوده و بسیاری از مشاوران املاک معامله‌ای را ثبت نکرده‌اند.

حجم معاملات مسکن در فروردین با افت  ۴۵درصدی نسبت به فروردین سال ۹۷ و ریزش شدید ۷۷ درصدی نسبت به ماه قبل از آن (اسفند ۹۷) روبه‌رو بوده که این میزان ریزش نیز در نوع خود کم‌سابقه است. نکته جالب‌توجه این است که معمولا زمانی که تعداد معاملات مسکن در تهران به زیر ۶۰۰۰ فقره می‌رسد، کارشناسان وضعیت بازار را با عنوان «رکود سنگین» توصیف می‌کنند که بازگشت به روال عادی در آن وضعیت بسیار دشوار می‌شود.

تعداد معاملات کم! حدود قیمت نامشخص

چه در گزارش سامانه ثبت املاک و چه در تحقیقات میدانی نمی‎توان حدود قیمت از معاملات انجام شده به دست آورد.

مشاوران املاک، خود این میزان رشد قیمت را غیرعادی تلقی می‌کنند و معتقدند دلیلی برای افزایش دوباره قیمت مسکن وجود ندارد؛ چراکه اغلب آنها سال گذشته انتظار داشتند بازار مسکن با شروع سال جدید وارد دوره ثبات قیمت شود و به‌تدریج با حاکم شدن آرامش در بازار، وضعیت رکود حاکم بر معاملات علاج شود.

مروری بر تحولات بازار ملک در ماه‌های گذشته نشان می‌دهد شیب تورم ماهانه مسکن در اواخر پاییز و اوایل دی ماه کاهش یافت و بازار به سمت ثبات قیمت حرکت کرد، در چنین شرایطی رشد قیمت مسکن در فروردین‌ماه توجیه منطقی ندارد و شاید بتوان آن را نتجیه بازگشت سفته‌بازان به بازار قلمداد کرد.

مشاوران املاک از افزایش قیمت پیشنهادی آپارتمان مسکونی در تهران طی فروردین خبر می‌دهند و می‌گویند اگرچه در این ماه تعداد معاملات به شدت ریزش داشته اما باز هم در همین سطوح افزایش یافته قیمتی، تعداد معدودی خرید و فروش انجام شده است. بدیهی است در شرایطی که تقاضای خرید مصرفی در بازار مسکن تحت تاثیر قیمت‌های نجومی مسکن کاهش یافته، عموما سفته‌بازان بوده‌اند که پذیرای قیمت‌های پیشنهادی بالا بوده و حاضر به خرید شده‌اند.

تاثیرپذیری بازار مسکن از تحولات سیاسی

اگرچه در فروردین امسال جو بازار مسکن از نوسان جزئی قیمت ارز اثری نپذیرفته است، اما از تقابل با آمریکا و تحریم‌های مجدد متاثر است و همین باعث شده تقاضای سفته‌بازی برای خرید مسکن به وجود بیاید.

این وضعیت سبب شده سفته‌بازان انتظار تغییرات صعودی دوباره قیمت مسکن در ماه‌های آینده را در سر بپرورانند و این در حالی است که مشاوران املاک معتقدند حتی اگر روند افزایش قیمت مسکن ادامه یابد، بازار دیگر پذیرای قیمت‌های جدید نخواهد بود.

در حال حاضر واسطه‌ها به‌عنوان یکی از سه ضلع بازار مسکن برای خود نقشی در صحنه گرفته‌اند که می‌توانند تجزیه و تحلیل خود را درباره آینده بازار بیان کنند و بیان این تحلیل‌ها که الزاما هم ممکن است درست نباشد، می‌تواند اثر قابل توجهی روی قیمت‌گذاری مسکن توسط دیگر فروشندگان داشته باشد.

به عبارت دیگر، اگر در فروردین ماه اتفاقات بیرونی محرک سفته‌بازی وجود نداشت، ممکن بود قیمت مسکن افزایش پیدا نکند یا افزایش آن در حد متعارف شرایط ثبات متوقف شود.

بازار مسکن در اردیبهشت‌ماه به کدام سو خواهد رفت؟

تحقیقات نشان می‌دهد که متقاضیان واقعی خرید‌وفروش اگرچه پرتعداد نیستند، اما در بازار مسکن حضور دارند، با این وجود حجم عرضه مسکن متناسب با نیاز این گروه از متقاضیان به شدت افت کرده است. در سال گذشته پس از جهش کم‌سابقه قیمت مسکن به تدریج خریداران واقعی به سمت خرید واحدهای قدیمی‌ساز با متراژ متوسط رفتند؛ اما از آنجا که این واحدها نیز اکنون در میان فایل‌های عرضه شده بسیار کم‌تعداد است، آنها ناگزیر شده‌اند به سراغ آپارتمان‌های ریز‌متراژ با سن بنای متوسط بروند.

این در حالی است که عرضه واحدهای ۵۰ تا ۸۰ مترمربعی در بازار مسکن به شدت افت کرده که مشاوران املاک آن را ناشی از سرگردانی فروشندگان می‌دانند. طبیعی است فروشندگان ترجیح می‌دهند ملک خود را در شرایط ثبات عرضه کنند و به خوبی می‌دانند از حاکم شدن وضعیت رکود تورمی بر بازار نیز منتفع نخواهند شد؛ چراکه اگرچه در این وضعیت قیمت‌ها افزایشی خواهد شد، اما به همان نسبت از تقاضای خرید برای ملک کاسته می‌شود و این یعنی صف انتظار فروش ملک روز به روز طولانی‌تر می‌شود.

بیشترین نگرانی مشاوران املاک و کارشناسان حوزه مسکن این است که سفته‌بازان ممکن است در اردیبهشت نیز حضور خود در بازار مسکن را پررنگ‌تر کنند و به این ترتیب با دامن زدن به رشد قیمت‌ها، در اردیبهشت نیز وضعیت رکود سنگین معاملاتی در بازار حاکم خواهد بود.

در نهایت ذکر این نکته لازم است که ارائه تحلیل کارشناسی از وضعیت فعلی بازار نیاز به داده‌های آماری بیشتر و قدری گذشت زمان دارد اما با توجه به اطلاعات فعلی و شرایط کنونی می‌توان توقع ادامه رکود در بازار خرید و فروش مسکن، سرگردانی متقاضیان واقعی و افزایش قیمت ناشی از عدم آگاهی از وضعیت آینده بازار و حضور دلالان و سفته‌بازان در بازار مسکن را داشت.



منبع: مجله آنلاین هومینگ

دیدگاه ها

mood_bad
  • بدون دیدگاه.
  • chat
    افزودن دیدگاه