پیش‌بینی بازار مسکن و اجاره‌بهاء (فروردین‌ماه ۹۸)


پیش‌بینی بازار مسکن کار ساده‌ای نیست ولی با توجه به روال گذشته و بررسی و تحلیل عوامل تاثیرگذار در سال گذشته شاید بتوان به یک پیش‌بینی نسبی رسید. بازار راکد مسکن از مهرماه ۹۶ با توجه به سیاست‌های دولت و پس از یک دوره رکود ۴ ساله به آرامی تغییرات مثبتی را تجربه می‌کرد. نوسانات نرخ ارز در زمستان ۹۶ و ادامه آن در سال ۹۷ باعث خارج شدن مسیر رونق گرفتن بازار مسکن از مسیر اصلی شده و قیمت مسکن با تاثیر ار افزایش نرخ ارز به سرعت افزایش یافت.

در شرایطی که ارزش ریال در برابر ارزهای خارجی به سرعت درحال کاهش یافتن بود مردم برای بی ارزش نشدن سرمایه خود اقدام به سرمایه گذاری در بازارهای مسکن، خودرو، طلا و بورس می‌کردند. در میان بازارهای گفته شده بازار مسکن بیشترین رشد را از خود نشان داده است به نحوی که در بازه زمانی کوتاه در برخی مناطق قیمت مسکن تا ۱۰۰ درصد افزایش یافت.

با افزایش فزاینده قیمت مسکن در تمام شهرها بخصوص تهران این نکته قابل پیش‌بینی بود که به تاثیر از این افزایش قیمت اجاره‌بهاء نیز افزایش خواهد یافت. افزایش قیمتی که هم ناشی از بالا رفتن ارزش ملک و هم ناشی از بهم خوردن عرضه و تقاضا در بازار اجاره مسکن است. حال آنکه براساس آمار موجود بیش از یک چهارم جمعیت تهران اجاره‌نشین هستند.

در شرایط کنونی و با توجه به نزدیک شدن به فصل رونق اجاره و فصل جابه‌جایی اجاره نشین‌ها، پیش‌بینی می‌شود که بازار اجاره‌بهاء رشدی حدود ۳۰ درصدی را تجربه کند.

 

عوامل تاثیرگذار در تعیین نرخ اجاره‌بهاء

“مصطفی قلی خسروی” رییس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران می‌گوید، نرخ تورم، ارزش ملک، نرخ ارز، نرخ حامل های انرژی و نرخ طلا بیشترین اثرگذاری را در تعیین اجاره بها دارند اما تنها موضوعی که می تواند تاثیر گذاری این عوامل را کاهش دهد، تعادل در بخش عرضه و تقاضا است.

وی ادامه می‌دهد که با در نظر گرفتن اثرگذاری تمام این عوامل، پیش بینی می شود در تهران نرخ اجاره بها در مناطق شمال شهر حدود ۲۰ درصد و در مناطق جنوب هشت درصد افزایش پیدا کند.

رییس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران با تاکید بر اینکه مالکان و موجران امکان افزایش نرخ اجاره بها بیشتر از نرخ متعارف را ندارند، گفت: اگر نرخ اجاره بالاتر از نرخ های متعارف تعیین شود به طور قطع مالک مشتری خود را از دست می دهد به همین دلیل با توجه به قدرت خرید مردم پیش بینی می شود که امسال نرخ اجاره بهاء با شتاب کمتری نسبت به نرخ تورم افزایش یابد.

همچنین با توجه به اقدامات دولت در راستای تنظیم بازار اجاره بهاء، که برای مثال می‌توان از ساخت ۴۰۰ هزار مسکن متناسب با درآمد اقشار متوسط اشاره کرد انتظار می‌رود که با تزریق این واحدها تا سه سال آینده نسبت بهتری بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن ایجاد شود.

 

حاشیه تهران، انتخابی اجباری

کارشناسان معتقدند قیمت اجاره مسکن براساس عرضه و تقاضا تعیین و تنظیم می شود. نقطه تعادلی قیمت ها در بازار مسکن جایی است که میزان عرضه و تقاضا به برابری برسند و دولت هم در ایجاد این تعادل نقشی نمی تواند داشته باشد چراکه هم در بخش تقاضا هم در بخش عرضه مسکن بخش خصوصی نقش اصلی و محوری را دارد.

رد شرایط اقتصادی کنونی  و از نگاه مالک، اجاره بازدهی سرمایه گذاری در بخش مسکن است و معمولا بازدهی این سرمایه گذاری در سال باید عددی بین ۵ تا ۶ درصد باشد. حال اینکه نرخ تورم و قیمت مسکن نقش اساسی در تعیین اجاره‌بهاء دارند.

به گفته کارشناسان عده‌ای از مالکین از راه اجاره‌بهاء به گذران زندگی می‌پردازند و طبیعی است که در شرایط فعلی که تورم نقطه‌به‌نقطه ۵۱ درصد و تورم سالانه ۳۰ درصد تخمین زده می‌شود، اجاره‌بهاء نیز رشدی به همین میزان را تجربه کند.

به عقیده کارشناسان از آنجایی که قیمت مسکن در تهران رشدی ۱۰۰ و حتی بیشتر از ۱۰ درصد را تجربه کرده است بدیهی است که اجاره‌بهاء به تاثیر از اصلی‌ترین عواملی که از آن‌ها تاثیر می‌گیرد، با رشد و افزایش قیمت مواجه شود.

کارشناسان حوزه مسکن با در نظر گرفتن عوامل موثر در رشد بهای مسکن، پیش بینی می‌کنند که اجاره بهاء در تهران در سال ۹۸ رشدی ۳۰ درصدی را تجربه کند.

به علت رشد نکردن درآمد مردم هم‌پا با نرخ ارز و تورم، پیش‌بینی می‌شود بخش زیادی از اقشار متوسط و ضعیف کوچ به حاشیه تهران را به ماندن در تهران ترجیح دهند.

 

راهی برای کنترل اجاره‌بهاء هست؟

وضعیت بازار مسکن بسیاری از کشورها هم در گذشته شبیه به بازار مسکن ایران بوده است. تجربه‌های سایر کشورها را می‌توان به عنوان الگو برای سامان‌دهی به این وضع مورد استفاده قرار داد.

موثرترین راهی که در دیگر کشورها اجرا شده و مورد اقبال واقع شده است، ساخت انبوه مسکن ارزان قیمت است. شرکت‌های بزرگ ساختمان‌سازی با ورود به این عرصه و ساخت واحدهای کوچک ارزان قیمت می‌توانند در سامان‌دهی شرایط نقش ایفا کنند.

ناگفته نماند که وزارت راه و شهرسازی هم اکنون برنامه ساخت فوری ۴۰۰ هزار واحد مسکونی را به اجرا درآورده است اما باید دید این برنامه در ساماندهی بازار اجاره در شهرهای بزرگ تا چه حد موثر خواهد بود.



منبع: مجله آنلاین هومینگ

دیدگاه ها

mood_bad
  • بدون دیدگاه.
  • chat
    افزودن دیدگاه