بازار مسکن | بررسی اوضاع بازار مسکن در سال ۹۷ در تهران و سایر شهرهای کشور


بازار مسکن در سال ۹۷ نوسانات خاصی را تجربه کرد. فراز و نشیب‌های قیمتی در سال ۹۷ بسیار زیاد بوده و نتیجه این وضعیت رشد قیمت مسکن در تمام شهرهای کشور بخصوص در تهران بوده است.

در سال ۹۷ مناطق شهری پیرامون تهران، مناطقی همچون شهرجدید اندیشه و شهر جدید پردیس رشد ۲۲ درصدی در معمالات میکن را تجربه کرده‌اند و این درحالی است که شهر تهران با کاهش حجم معماملات رو‌به رو بوده است که با توجه به رشد قیمت‌ها دور از انتظار هم نبوده است.

به گزارش هومگ به نقل از دنیای اقتصاد و براساس اطلاعات به دست آمده براساس سامانه رهگیری معاملات مسکن، پایتخت در سال ۹۷ شرایط خاصی را تجربه کرده است.

بازار مسکن، تهران متفاوت از بقیه شهرها

حال‌ و روز بازار مسکن در سال ۹۷ به طور کلی متفاوت از شهرهای دیگر کشور بوده است. در اکثر شهرها علی‌رغم افزایش قیمت‌ها حجم معمالات مسکن بیشتر شده است و این درحالی است که شهر تهران با کاهش میزان معاملات بخش مسکن رو‌به رو بوده است.

در سال ۹۷ برخلاف بازار تهران که با افزایش قیمت‌ها به سمت رکود حرکت کرده است بازار دیگر شهرها نسبت به سال ۹۶ رونق بیشتری در معاملات داشته است.

آمار و ارقام نشان می‌دهد که در سال ۹۷ در مجموع در سایر شهرها به غیر از تهران ۱۸۷ هزار معامله به ثبت رسیده است که میزان رشد ۲۲ درصدی نسبت به سال ۹۶ را نشان می‌دهد.

در تهران اما اوضاع به شکل دیگری بوده است. در سال ۹۷ در مجموع ۱۱۱ هزار معامله در بازار مسکن اتفاق افتاده است ( براساس سامانه رهگیری معاملات مسکن) که در مقایسه با تعداد ۱۶۰ هزارتایی سال ۹۶ در مجموع ۳۱ درصد کاهش را نشان می‌دهد.

این آمارها به روشنی جهت متفاوت بازار مسکن پایتخت در مقایسه با سایر مناطق شهری کشور طی ۱۲ ماه منتهی به پایان اسفند ۹۷ را نشان می‌دهد. بررسی‌ها همچنین نشان می‌دهد تحت‌تاثیر رشد تعداد معاملات خرید مسکن در سایر شهرها توام با کاهش تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی در پایتخت، وزن تهران در معاملات کشوری مسکن کاهش یافت.

سهم بازار مسکن تهران از کل معاملات کشوری مسکن که در سال ۹۶ معادل ۴۶ درصد بود تحت‌تاثیر افزایش تعداد معاملات خرید مسکن در سایر مناطق شهری و کاهش حجم معاملات مسکن تهران، در یک سال ۹۷ به ۳۳ درصد کاهش یافت.

در مجموع روند کلی معمالات مسکن در سایر نقاط کشوری شرایطی کاهشی را تجربه می‌کند ولی این افت در تهران نسبت به سایر شهرها بسیار چشمگیر‌تر بوده است.

اسفندماه ۹۷ برای بازار مسکن ماه خوبی بوده است و میزان معاملات افزایش قابل توجهی را نسبت به بهمن‌ماه نشان داده است هرچند که در این ماه نیز رشد تهران (۳۴ درصد) نسبت به سایر شهرها (۳۶ درصد) کمتر بوده است.

جدیدترین اخبار بازار مسکن

علت تفاوت بازار مسکن تهران و سایر شهرها

حال بازار مسکن تهران در سال ۹۷ متفاوت از حال بازار مسکن در کشور بوده است. این تفاوت را می‌توان به طور کلی در دو عامل خلاصه کرد.

تهران پیش‌رو در بازار

اولین عامل در این تفاوت را می‌توان به زمان‌بندی شروع و پایان دوره رونق یا رکود در تهران و سایرشهرها نسبت داد. روند کلی معاملات مسکن در کشور به این شکل است که رونق یا رکود ابتدا از تهران آغاز شده و پس از مدتی به دیگر شهرها نیز سرایت می‌کند.

با این نگاه می‌توان توجیه کرد که بازار مسکن در تهران از پایان سال ۹۶ تا ماه‌های ابتدایی سال ۹۷ دوره رونق را تجربه کرده است و سپس وارد دوره رکود شده است. بر همین اساس در دیگر شهرها در ماه‌هایی که تهران وارد رکود و کاهش حجم معاملات شده است بازار مسکن رونق گرفته است و سپس به مشابه تهران کاهش حجم معاملات اتفاق افتاده است.

تفاوت در بازار مسکن تهران و سایر شهرها تنها به تفاوت در حجم معمالات محدود نمی‌شود و این تفاوت را در جنس تقاضای بازار نیز می‌توان مشاهده کرد.

طی یک سال ۹۷ به دنبال جهش پی‌درپی قیمت مسکن و افزایش شکاف بین قدرت خرید متقاضیان مصرفی آپارتمان و قیمت واحدهای مسکونی، عملا بخش عمده‌ای از متقاضیان مصرفی به اجبار به حاشیه بازار رانده شدند؛ بنابراین در یک سال ۹۷ وزن غالب خریداران مسکن در پایتخت، تقاضای سرمایه‌ای از جمله سفته‌بازان ملکی بودند.

اما تحقیقات میدانی از بازار مسکن در سایر شهرهای کشور نشان می‌دهد در عمده شهرهای کشور به استثنای تهران، اگرچه معاملات خرید مسکن انجام شده طی یک سال ۹۷ هم از سوی متقاضیان مصرفی و هم از سوی متقاضیان سرمایه‌ای به ثبت رسیده اما وزن خریدهای مصرفی در سایر شهرها از وزن خریدهای مصرفی از بازار مسکن تهران، به مراتب بیشتر بوده است.

این در حالی است که از سوی دیگر در شهرهای کوچک تقاضای مصرفی نیز در مقایسه با تقاضای سرمایه‌ای به لحاظ تعداد خرید واحدهای مسکونی در یک سال ۹۷، وزن غالب داشته است.

تهران جذاب‌تر برای سرمایه‌گذاری

دومین عامل تفاوت شرایط بازار مسکن تهران و دیگر شهرهای کشور را می‌توان اینگونه تحلیل کرد که بخش زیادی از تقاضای سرمایه‌گذاری بهش مسکن در تهران رخ می‌دهد. یعنی بسیاری از مردم در سایر شهرها برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن تهران را گزینه مناسب‌تری نسبت به شهر خود می‌دانند و اقدام به خرید ملک در شهر تهران می‌کنند.

البته نمی‌توان این نکته را از قلم انداخت که، قیمت مسکن در تهران نسبت به سایر شهرها تفاوت چشم‌گیری دارد و قدرت خرید مردم در سایر شهرها برای خرید ملک قابل مقایسه با شهر تهران نیست. هرچند در تمام شهرها افزایش قیمت مسکن مشاهده می‌شود ولی قدرت خرید برای مردم وجود دارد اتفاقی که در تهران به این شکل نیست.

یکی دیگر از  دلایلی که باعث تفاوت وزن معاملات مصرفی در بازار مسکن سایر شهرها با وزن معاملات مصرفی ملک در تهران و همچنین وزن معاملات سرمایه‌ای مسکن در همان شهرها بیشتر باشد این است که، در یک سال ۹۷ اگرچه قدرت خرید وام مسکن در سایر شهرها نیز به واسطه افزایش قیمت آپارتمان کاهش یافت اما درجه کاهش سطح پوشش دهی وام مسکن در این شهرها به مراتب کمتر از میزان کاهش اثربخشی این وام در معاملات مسکن شهر تهران بوده است.

حال باید به انتظر نشست و مشاهده کرد که بازار مسکن در سال ۹۸ چه حال و روزی را تجربه خواهد کرد. تغییر تقاضا از خرید به اجاره و یا مهاجرت از تهران به دیگر شهرها پدیده‌هایی است که با توجه به شرایط قیمت مسکن در تهران می‌توان انتظار آن را  داشت.



منبع: مجله آنلاین هومینگ

دیدگاه ها

mood_bad
  • بدون دیدگاه.
  • chat
    افزودن دیدگاه