اجاره نامه ، نمونه اجاره نامه و موارد حقوقی حائز اهمیت در اجاره نامه


در مطلب قبلی هومگ با فرم قرارداد اجاره‌نامه و علت اهمیت و ضرورت آشنایی با آن آشنا شدیم. در این مطلب قصد داریم با موارد مهم حقوقی اجاره‌نامه آشنا شویم. با ادامه این مطلب همراه ما باشید.

موارد حقوقی مهم اجاره‌نامه

ماده یک اجاره‌نامه – طرفین قرارداد

در اجاره نامه حداقل دو طرف وجود دارد. یکی مؤجر(صاحب ملک) و دیگری مستأجر(اجاره کننده). دو طرف قرارداد و سِمَت آنها از مهم‌ترین مواردی است که باید توسط طرفین احراز شود. اگر ملک مورد اجاره بین چند نفر مشاع باشد در قسمت موجران باید مشخصات کامل همه آنها نوشته شود. همچنین اگر مستاجران دونفر یا بیشتر باشند و اجاره بها را به صورت مشترک پرداخت می‎کنند، باید مشخصات کامل همه آنها در قسمت مستاجران نوشته شود.

اگر ملکی متعلق به دو نفر شریک است و فقط یک نفر آنها در زمان قرارداد حضور دارد، حتما وکالتنامه رسمی که از طرف شریک دیگر ارائه می‎شود محرز شود. باید به دقت به این موارد دقت کنید که آیا:

در این وکالتنامه به موضوع اجاره دادن ملک مورد اجاره اشاره شده است یا خیر.

آیا وکیل از طرف موجر حق دریافت اجاره بها را نیز دارد یا خیر.

زیرا در بسیاری از وکالت نامه ها این مطلب نوشته نمی‎شود و مشاوران املاک هم به آن توجه نکرده و در قرارداد به آن اشاره‎ای نمی‎کنند و یا مستاجر به این موضوع توجه نکرده و اجاره بها را به حساب یکی از موجران واریز کرده و بعدا از سوی شریک دوم با دعوای الزام به پرداخت اجاره بها مواجه می‎شود.

اگر مؤجر یا مستأجر جزء اشخاصی حقوقی باشند باید در قسمت مربوطه مشخصات شخص حقوقی درج شود و به نمایندگی مدیرعامل یا رئیس هیات مدیره نیز در قسمت توضیحات اشاره شود. اما اگر در نمونه اجاره نامه های سامانه ثبت معاملات ملکی امکان ثبت مشخصات شخص حقوقی مانند شرکت ها یا موسسات وجود ندارد باید مشخصات فردی که طبق اساسنامه حق امضا قراردادهای شرکت را دارد باید در قسمت موجر یا مستاجر درج شود.

همچنین در قسمت توضیحات به اسناد و مدارک شرکت مانند اساسنامه، گواهی ثبتی شرکت، گواهی آخرین تغییرات شرکت اشاره شده و فتوکپی برابر با اصل شده آنها ضمیمه قرارداد شود.

اگر مالک ملکی فوت کرده باشد تا زمانی که ورثه گواهی انحصار وراثت دریافت نکرده و گواهی پرداخت مالیات بر ارث را نپرداخته و آنها را در زمان تنظیم اجاره نامه ارائه نکنند، نباید اقدام به تنظیم اجاره نامه کرد. چون مالک فوت کرده و حضور ندارد و از طرفی موجران سهم‎شان از مورد اجاره قانونا مشخص نیست و همچنین ممکن است ورثه دیگری هم باشند که از جریان قرارداد آگاه نباشند.

بنا بر دلایل ذکر شده این قرارداد از نظر حقوقی صحیح نخواهد بود.

اگر موجر یا مستاجر صغیر یا مجنون (دیوانه) باشد نمی‎توان قرارداد اجاره تنظیم کرد مگر اینکه ولی یا قیم آنها حضور داشته باشند یا وکیل آنها (ولی یا قیم) به جای آنها قرارداد را امضا کند. بنابراین باید کپی شناسنامه ولی یا قیم یا وکالتنامه ضمیمه قرارداد شود. البته در قسمت طرفین قرارداد در ماده یک باید مشخصات هویتی مالک اصلی یعنی صغیر یا مجنون نوشته شده و در صفحه توضیحات به موضوع ولایت پدر یا جد پدری و یا قیم و … اشاره شود.

شایان ذکر است مشاوران املاک توجه کنند که اگر اجاره نامه را به صورت پیش نویس تهیه می‎کنند تا بعدا با دریافت کد رهگیری نسخه نهایی آن را چاپ کنند، باز هم باید موارد ذکر شده در ماده یک را در پیش نویس رعایت کنند. چون گاهی قبل از گرفتن کد رهگیری میان موجر و مستاجر اختلافی پیش می‎آید که پس از شکایت و طرح دعوا اگر قرارداد ملاحظه شود و در آن مشخصات به طریقی که در بالا گفته شد درج نشده باشد با مشکل صنفی و حقوقی به واسطه معتبر نبودن قرارداد مواجه خواهند شد. بنابراین همه موجران و مستاجران باید ذیل پیش نویس را نیز امضا کرده و اثر انگشت خود را ثبت کنند.

موارد حقوقی اجاره نامه

 

ماده دو اجاره‌نامه – موضوع قرارداد و مشخصات مورد اجاره

تمام مشخصات کامل ثبتی ملک موضوع اجاره باید از روی سند مالکیت آن در قرارداد نوشته شود و توسط موجر و مستاجر مطابقت داده شود.گاهی ممکن است موجر سندی ارائه کند ولی مربوط به ملک موضوع قرارداد نباشد و با گرفتن پول و چک از مستاجر قرارداد را امضا و ملک را در اختیار او بگذارد اما بعد از مدتی که اثاثیه را به آنجا انتقال داد.

نمونه اجاره‌نامه و موارد قانونی آن

ماده سه اجاره‌نامه – مدت اجاره

این قسمت در قرارداد اجاره شامل مدت زمان اجاره و تاریخ تحویل ملک و تاریخ عقد قرارداد است. هر قراردادی باید زمان معین و مشخص داشته باشد. از یک ساعت گرفته تا چندین سال اما بهتر است که مدت قراردادها یک‎ساله باشد.

قانون مدنی در ماده ۵۰۱ بیان داشته است : اگر مدت اجاره در اجاره نامه قید نشود و اجاره بها بر اساس روز یا ماه یا سال معین شده باشد، بنابراین مدت اجاره یک روز یا یک ماه یا یک سال خواهد بود. و اگر هیچ مدتی در اجاره نامه تعیین نشده باشد یعنی نه کل مدت قرارداد و نه اجاره بها بر اساس روز یا ماه ذکر نشود، این قرارداد از نظر قانون باطل است.

مدت اجاره باید بر اساس روز ماه و سال شمسی تنظیم شده و تاریخ شروع و پایان ان نیز در قرارداد به طور صریح مشخص شود.

اگر از روی عمد یا سهو مدت قرارداد یک ماهه تعیین شود، پس از پایان مدت، موجر می‎تواند تقاضای تخلیه ملک را داشته باشد.

مگر اینکه از توجه به سایر قسمت های قرارداد این برداشت حاصل شود که مدت قرارداد بیش از یک ماه است. به طور مثال وقتی در قسمت توضیحات قید شده که برای تمام مدت اجاره دوازده فقره چک که هرکدام به مبلغ مشخص است، از سوی مستاجر در اختیار موجر قرار گرفته، این نتیجه حاصل می‎شود که مدت قرارداد یکسال است نه یک ماه.

مدت شروع اجاره از روزی شروع می‎شود که بین طرفین مقرر و توافق شده است. مثلا ممکن است قرارداد امروز نوشته شود ولی شروع  آن از یک هفته بعد به مدت یکسال شمسی تعیین شود. چنین مدتی  از نظر قانونی صحیح است و ایرادی ندارد. اما اگر شروع آن مشخص نشده باشد، شروع مدت اجاره از تاریخ تنظیم قرارداد محاسبه خواهد شد.

فوت موجر یا مستاجر تاثیری در مدت قرارداد اجاره ندارد. بنابراین ورثه آنها جانشین شخص فوت شده بوده و قراداد به طرفیت آنها ادامه می یابد.

مگر اینکه طرفین با توفق یکدیگر قصد فسخ قرارداد را داشته باشند که هیچ‎گونه منع قانونی ندارد.

اگر مدت در قرارداد اجاره تعیین نشود باعث باطل شدن قرارداد است. و از طریق قانون روابط موجر و مستاجر و مراجعه به شورای حل اختلاف نمی‎توان تقاضای تخلیه سریع ملک را داشت . در این شرایط باید دادخواست تایید ابطال اجاره نامه را به دادگاه تقدیم کرد تا پس از تائید و صدور رای دستور تخلیه آن را گرفت.

اهمیت شناخت اجاره نامه

 

مزیت تعیین مدت در قرارداد اجاره :

یکی ازمزایای مهم تعیین مدت در قرارداد اجاره استفاده از امتیاز قانونی برای تخلیه سریع ملک است که با جمع سایر ارکان اجاره نامه می‎توان ظرف مدت یک هفته حکم تخلیه آن را دریافت کرد.

اگر اجاره نامه رسمی باشد تقاضای تخلیه از طریق دوایر اجرای ثبت دفترخانه ای که اجاره نامه را تنظیکم کرده به عمل می‎آید. و در اجاره نامه های عادی از طریق شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مورد اجاره دستور تخلیه ملک صادر می‎شود.

اگر مدت اجاره طولانی باشد معمولا اجاره بهای آن بیشتر از اجاره نامه هایی است که مدت آن محدود است . مثلا شش ماهه یا یک‎ساله. زیرا در مدت طولانی ارزش پول کاهش می یابد بنابراین اگر مدت یک قرارداد مثلا ۵ ساله باشد، اجاره بهای آن ممکن است از حد معمول برای اجاه یک‎ساله بیشتر باشد. یا ممکن است در قراداد شرط شود هرسال ده یا بیست درصد به آن اضافه خواهد شد.

عقد اجاره به محض پایان مدت اجاره از بین می‎رود و مستاجر باید سریعا ملک را تخلیه کند و در اختیار موجر قرار دهد. در غیر این‎صورت موجر باید از طریق دعوا و تنظیم دادخواست حقوقی علیه مستاجر تقاضای تخلیه آن را کند. که معمولا مشمول صرف هزینه و زمان است. البته موجر می‎تواند علاوه بر تقاضای تخلیه ملک استتیجاری، تقاضای اجرت المثل ایام تصرف پس از انقضاء مدت اجاره را تا زمان صدور حکم و اجرای آن داشته باشد.

که مستاجر علاوه بر تخلیه باید بابت روزها و مدتی که پس از اتمام قرارداد از ملک استفاده کرده و در تخلیه آن تاخیر داشته است، هزینه و اجرت را به قیمت روز بپردازد.

در مقالات بعدی موارد حقوقی بیشتری از اجاره‌نامه را بررسی خواهیم کرد.

این مطلب ادامه دارد ….



منبع: مجله آنلاین هومینگ

دیدگاه ها

mood_bad
  • بدون دیدگاه.
  • chat
    افزودن دیدگاه