قوانین تخلیه در روابط مالک و مستاجر


یکی از مواردی که در پایان قراردادهای اجاره‌ای ممکن است پیش بیاید، تخلیه نکردن ملک توسط مستاجر است. قانون در این موارد نیز تمهیداتی اندیشیده است و برای مالکان واحدهای مسکونی، تجاری، صنعتی و… نیز راه‌حل‌هایی قرار داده است. در این مقاله شما را با قوانین تخلیه در روابط مالک و مستاجر آشنا خواهیم کرد.

اجاره یک قرارداد موقت است و تعیین مدت زمان این اجاره یکی از شرایط صحت قراردادهای اجاره می‌باشد.

باید توجه داشته باشید که در صورتیکه مدت زمان اجاره در قرارداد اجاره تعیین و مشخص نشده باشد (مثلاً اجاره برای یک سال از تاریخ … تا تاریخ … )، این قرارداد از نظر قضایی هیچ اعتباری ندارد و در این مواقع مالک به مشکل خواهد خورد.

اگر مستاجر ملک را تخلیه نکند…

با پایان مدت زمان اجاره، مالک از مستاجر درخواست تخلیه ملک را می‌کند. اگر ملک با رضایت تخلیه شد که هیچ مشکلی پیش نخواهد آمد؛ اما در برخی مواقع ممکن است به علت ایجاد اختلافاتی بین مالک و مستاجر، ملک توسط مستاجر تخلیه نشود.

در این مواقع، باید به دنبال بررسی راه‌حلی قانونی برای تخلیه ملک بود. برای اینکه درخواست تخلیه ملک از سوی مالک وجاهت قانونی داشته باشد، باید به سه نکته زیر توجه داشت؛ در این صورت است که مالک می‌تواند درخواست صدور دستور تخلیه ملک را تقدیم شورای حل اختلاف محل زندگی خود کند:

  1. یا مدت زمان اجاره در قرارداد منقضی شده باشد.
  2. یا مستاجر مبلغ اجاره خود را بیش از سه ماه پرداخت نکرده باشد.
  3. یا مستاجر کاری خلاف قرارداد اجاره انجام داده باشد.

اجاره نامه عادی و دستور تخلیه

ابتدا این مورد را بررسی می‌کنیم که قرارداد اجاره به صورت عادی منعقد شده است؛ یعنی قرارداد در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم نشده است.

اگر قرارداد به صورت عادی تنظیم شده باشد، مالک می‌تواند دستور تخلیه فوری ملک خود را از شورای حل اختلاف بگیرد.

در خصوص قراردادهای عادی فرقی بین اینکه قرارداد به صورت دستی و بر روی برگه تنظیم شده باشد یا در دفتر مشاور املاک تهیه شده باشد، وجود ندارد؛ البته قرارداد تنظیم شده باید دارای شرایط یک قرارداد قابل استناد باشد.

در برگه درخواست برای صدور دستور تخلیه باید اطلاعاتی نظیر نام و نام خانوادگی، محل اقامت مستاجر و مشخصات عین مستاجره و همچنین مشخصات و تاریخ سند اجاره قید شود.

مقام قضایی دستور دهنده تخلیه در اجرای قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ باید با بررسی مدارک رابطه استیجاری را ثابت و بعد از آن دستور تخلیه را صادر کند.

در این حالت دیگر حق اعتراضی برای مستاجر وجود ندارد و در صورت اعتراض یا ادعای هرگونه حق، بر طبق ماده ۵ قانون فوق می‌تواند دادخواست بدهد که یک مساله جدا است و کاری به دستور تخلیه ندارد.

 

دستور تخلیه

 

اجاره نامه رسمی و دستور تخلیه

اجاره‌نامه‌های رسمی در دفترخانه‌های ثبت اسناد رسمی تنظیم می‌شوند. مدت زمان صدور دستور تخلیه بر روی این قراردادها کمی بیشتر است؛ زیرا با صدور حکم تخلیه، مستاجر حق تجدید نظرخواهی دارد.

بعد از اینکه حکم به نفع مالک صادر شد، باید از دفترخانه‌ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده است، تقاضای صدور اجراییه کنید؛ در این صورت نیز ده روز زمان اعتراض برای مستاجر به وجود می‌آید.

بعد از گذشت ده روز، اگر اعتراضی به اجراییه نشود می‌توانید مستاجر را به تخلیه مجبور کنید. همچنین در صورتیکه مدعی وارد شدن خسارت به ملک از سوی مستاجر باشیم یا او اجاره‌بها یا پول شارژ و… را پرداخت نکرده باشد، نمی‌توانیم خودمان این مبلغ را از ودیعه‌ای که دستمان است، کم کنیم.

در این موارد نیز باید با مراجعه به دادگاه، دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مبلغ مورد ادعای خود را به دایره اجرای دستور تخلیه تقدیم کنیم.

 در این صورت دایره اجرای دستور تخلیه، تمام مبلغ ودیعه را به مستاجر تسلیم نمی‌کند تا پس از صدور رای دادگاه، مطالبات شما را از آن کسر کرده و مابقی را به مستاجر پرداخت می‌کند.

تفاوت تخلیه در قرارداد اجاره عادی و سند رسمی

تفاوت تخلیه عین مستاجره در قرارداد اجاره عادی با رسمی عبارت است از اینکه به موجب ماده ۲ قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ۷۶، قرارداد اجاره عادی باید به وسیله ۲ نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شاهد گواهی شود.

در این موارد، درخواست تخلیه در صورتیکه محل اجاره به منظور سکونت باشد، به شورای حل اختلاف و در صورتیکه محل اجاره، تجاری باشد (محل مشمول پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی) درخواست تخلیه به دادگاه محل کسب تقدیم می‌شود.

دستور تخلیه با انقضا مدت، توسط مالک یا وکیل قانونی وی به دوایر اجرای ثبت و با سپردن مبلغ ودیعه و قرض‌الحسنه به دایره اجرای ثبت و صدور اجراییه ظرف مدت یک هفته و سپس اجرای تخلیه توسط ضابطان قوه قضاییه صورت می‌گیرد.

 

 

آیا برای درخواست تخلیه نیازی به اظهارنامه وجود دارد؟

خیر، در این موارد نیازی به اظهارنامه نیست. در صورتیکه مدت قرارداد اجاره منقضی شده باشد، مستاجر مکلف به تخلیه عین مستاجره است.

همچنین بسته به اینکه قرارداد اجاره تابع کدام‌یک از قوانین جاری مربوط به روابط مالک و مستاجری باشد، درخواست تخلیه و صدور اجرای حکم نیز متناسب با آن خواهد بود.

اصلی ترین علل دعوای تخلیه

یکی از مهم‌ترین علت طرح دعوای تخلیه، به پایان رسیدن مدت اجاره است. اگر به هر دلیلی که مالک یا مستاجر مدعی خاتمه یافتن قرارداد اجاره باشد و طرف دیگر آن را نپذیرد، ممکن است دعوای تخلیه ایجاد گردد.

به عنوان مثال، مالک هر زمانی که خواهان فروش ملک خود باشد، مستاجر موظف به تخلیه ملک مذکور نیست یا در صورتیکه مستاجر هر زمانی که ملکی با شرایط بهتر یافت، نمی‌تواند اجاره را پایان یافته تلقی کند مگر اینکه مالک و مستاجر برای خود در طول مدت قرارداد، حق فسخ ایجاد کرده باشند.

 

درخواست تخلیه

 

نکته نهایی درباره دستور و حکم تخلیه

نکته مهم این است که شورای حل اختلاف دستور تخلیه صادر می‌کند نه حکم تخلیه!

حکم تخلیه شامل تقاضای تخلیه پیش از اتمام مدت اجاره می‌شود از جمله اینکه مالک تقاضای فسخ قرارداد اجاره و تخلیه عین مستاجره را پیش از موعد به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها مطرح کند.

اگر مالک مبلغی به عنوان ودیعه از مستاجر دریافت کرده باشد، صدور این دستور موکول به واریز آن وجه به صندوق دادگستری است.

پس از ابلاغ این دستور توسط ماموران به مستاجر، او مکلف است ظرف مهلتی معمولاً بین سه تا هفت روز پس از ابلاغ دستور دادگاه نسبت به تخلیه اقدام کند.

 

قوانین تخلیه ملک



منبع: مجله آنلاین هومینگ

دیدگاه ها

mood_bad
  • بدون دیدگاه.
  • chat
    افزودن دیدگاه