تفاوت سند ملکی و سند اوقافی


خرید ملک یکی از مهمترین مسایلی است که هر خانواده‌ای با آن دست و پنجه نرم می‌کنند اما تعداد افراد کمی هستند که درباره قوانین املاک و اسناد ملکی و اوقافی آگاهی داشته باشند؛ اینکه تفاوت سند ملکی و سند اوقافی چیست؟ از کجا بفهمیم سندی اوقافی است؟ خرید و فروش سند اوقافی با سند ملکی چه فرقی دارد؟ ملکی که دارای سند اوقافی است بخریم یا نه؟ و بسیاری سوال دیگر که مطالعه این مقاله به یافتن جواب آنها کمک خواهد کرد.

درباره سند ملکی

اسناد ملکی اسنادی به اصطلاح شش دانگ هستند و به‌صورت تک جلد، چند جلد یا سهامی صادر می‌شوند که در نهایت مجموع سهام‌ها نیز باید به شش دانگ برسند.

سند ملکی به عنوان شناسنامه ملک شناخته می‌شود؛ بنابراین نام مالک یا مالکان، مقدار سهم، شماره پلاک ثبتی، شماره قطعه ملک و تمام مشخصات لازم در آن قید می‌شود و در این مشخصات در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت و ضبط می‌شود.

سند ملکی و اوقافی

اسناد ملکی به انواع مختلفی تقسیم‌بندی می‌شوند که باید هنگام خرید به آنها توجه ویژه‌ای داشت و در آینده درباره آن‌ها بیشتر توضیح خواهیم داد. این اسناد عبارتند از:

  • سند ملکی مشاع
  • سند ملکی شش دانگ
  • سند ملکی تک برگ
  • سند ملکی عرصه و اعیان
  • سند ملکی تفکیکی
  • سند ملکی وکالتی
  • سند ملکی بنچاق
  • سند ملکی منگوله‌دار
  • سند ملکی رهنی

هر کدام از اسناد ملکی فوق دارای مسایل حقوقی مربوط به خود هستند و حدود مشخصی از مالکیت را مشخص می‌کنند.

درباره سند اوقافی

وقف سنتی است پسندیده و بسیار قدیمی. اگر به شهرهای مختلف ایران سفر کنید، در هر شهری حداقل یک ملک یا وسیله وقف شده با قدمت زیاد را مشاهده خواهید کرد.

در این مقاله قصد تعریف واژه وقف و قدمت آن را نداریم؛ تنها می‌خواهیم شما را با املاک و اسناد اوقافی و در نهایت تفاوت آن با اسناد ملکی آشنا کنیم.

املاک اوقافی به املاکی می‌گویند که از طرف یک یا چند فرد خیر به نام سازمان اوقاف کشور شده است تا از آن در کارهای عام‌المنفعه استفاده شود.

پس از اینکه فرد خیر ملک خود را وقف کرد، اداره اوقاف آن ملک را در ازای پرداخت اقساط ۹۹ ساله به افراد دیگر اجاره می‌دهد و درآمد آن را صرف امور خیریه می‌کند. البته باید به این نکته اشاره کرد که پرداخت این اقساط ۹۹ ساله به معنای اجاره به شرط تملیک نیست!

سند ملکی و اوقافی

املاک اوقافی نیز مانند سایر املاک دارای سند هستند و مشکلی در خرید و فروش، رهن و اجاره و حتی ساخت و ساز در آن وجود ندارد و سند این نوع املاک از نوع سند اوقافی تنظیم می‌شود.

به دلیل تفکر اشتباهی که در معاملات دارای سند اوقافی وجود دارد و قیمت کمتر آنها نسبت به اسناد ملکی، اکثر افراد فکر می‌کنند نباید به سمت اینگونه املاک بروند، در صورتی‌که یکی از گزینه‌های مناسب برای افرادی است که بودجه لازم برای خرید یک ملک با سند ملکی را ندارند.

با خرید زمینی که دارای سند اوقاف است، می‌توان وام ساخت و ساز برای آن دریافت کرد و حتی تغییراتی در املاک دارای سند اوقافی داد؛ فقط خریدار املاک اوقافی باید علاوه‌بر هزینه معامله، اجاره بهای سالیانه را به سازمان اوقاف بدهد.

در ادامه به توضیح برخی تفاوت‌ سند ملکی و سند اوقافی می‌پردازیم:

تفاوت سند ملکی و سند اوقافی

در صورتی‌که یک ملک دارای سند اوقافی – اجاره، رهن یا خریداری شود، به مالک اختیار تام داده نمی‌شود. به این معنی‌که مالک باید به مدت ۹۹ سال، هر سال مبلغی را به عنوان اجاره بها به اداره اوقاف پرداخت کند.

پس از گذشت این ۹۹ سال و پرداخت اجاره ملک، اداره اوقاف درباره اجاره مجدد آن ملک اوقافی تصمیم خواهد گرفت. حتی اگر ملک اوقافی در طول ۹۹ سال چندین بار معامله شود، برای هر معامله و نقل و انتقال باید اجازه اداره اوقاف نیز در پرونده باشد.

ملک اوقافی دارای سند اعیان و اجاره نامه عرصه ملک موقوفه است و در واقع خریدار چنین ملکی فقط مالک اعیان (ساختمان) آن است و حق مالکیتی در عرصه (زمین) آن را ندارد. بنابراین هیچ فردی نمی‌تواند بدون دریافت مجوز از اداره اوقاف این‌گونه املاک را خرید و فروش کند.

ارزش سند ملکی در حدود ۲۰ درصد بیشتر از سند اوقافی است و اجاره سالیانه سند اوقافی نیز مبلغ قابل توجه‌ای نیست، اما در هنگام نقل و انتقالات املاک اوقافی، مالک باید مبلغ عوارض و مالیات قسمت اعیان را طبق تعرفه به شهرداری پرداخت کند.

سند ملکی و اوقافی

برای انجام هرگونه تعمیرات و تغییرات در املاک اوقافی نیز باید چندین مرحله به اداره اوقاف مراجعه و مجوزات لازم را از آن اداره دریافت کرد.

اسناد ملکی دارای حدود چهارگانه شمالی، جنوبی، شرقی و غربی هستند و همچنین حدود املاک مجاور آن و دسترسی به خیابان در آن مشخص می‌شود اما در اسناد اوقافی چنین حدود و مشخصاتی یا اصلاً نوشته نشده است و یا به صورت خیلی جزیی در سند قید می‌شود.

یکی دیگر از تفاوت‌های این دو اسناد این است که سند ملکی توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر می‌شود و نقل و انتقالات آن هم در دفاتر اسناد و املاک صورت می‌گیرد و در مقابل، سند اوقافی در اداره اوقاف تنظیم می‌شود و حتی به صورت دست‌نویس تحویل خریدار می‌شود و نقل و انتقالات این‌گونه املاک نیز با نظارت و مجوز متولی آن یعنی سازمان حج و اوقاف صورت می‌گیرد.

البته به این نکته توجه داشته باشید که صرف تنظیم سند اوقافی در اداره اوقاف کافی نمی‌باشد و باید حتماً استعلامات لازم از اداره ثبت اسناد و املاک دریافت شود. همچنین برای اینکه بدانید ملکی اوقافی است یا خیر! می‌توانید به شهرداری منطقه مورد‌نظر یا اداره اوقاف همان منطقه مراجعه کنید.

سخن آخر

خرید ملک ابتدا نیاز به مشاوره، تحقیق و دریافت استعلامات لازم دارد. اگر قصد خرید ملکی را دارید باید از نوع سند و قوانین نقل و انتقالات و همچنین نوع کاربری آن باخبر باشید.

بنابراین به جای عجله در خرید، سرمایه‌گذاری و… کمی با مسایل حقوقی ملک و اختیارات خود در برابر اسناد ملکی و محلاتی که امکان اوقافی بودن آن است، آشنا شوید و هنگام خرید ملک نیز به مشخصات وارد شده در سند آن و اینکه سند ملکی است یا سند اوقافی، توجه کنید.



منبع: مجله آنلاین هومینگ

دیدگاه ها

mood_bad
  • بدون دیدگاه.
  • chat
    افزودن دیدگاه