قوانین مشاعات در آپارتمان نشینی


مالکیت در آپارتمان‌ها به دو بخش قسمت‌های اختصاصی و قسمت‌های مشاعات یا مشترک تقسیم‌بندی می‌شود اما بحث نحوه استفاده و هزینه تعمیرات آن جزو مواردی است که باید برای دانستن آن با قوانین مشاعات در آپارتمان نشینی آشنا باشیم.

به طور کلی قسمت‌هایی از آپارتمان که به طور مجزا در سند هر واحد مسکونی است، جزو قسمت‌های اختصاصی آپارتمان است؛ مانند پارکینگ سندی هر واحد؛ و قسمت‌هایی که مالک انحصاری ندارد و سایر مالکین نیز می‌توانند از آن استفاده کنند، قسمت‌های مشاع ساختمان هستند.

برای مثال اگر یک آپارتمان ۵ واحدی دارای استخر، سونا و جکوزی باشد و در سند هیچ واحدی نیز ثبت نشده باشد به عنوان مشاعات آپارتمان به حساب می‌آید و یا راه‌پله، آسانسور، پشت بام، حیاط و… به عنوان مشاعات ساختمان به حساب می‌آیند.

اغلب بحث و اختلافات ساکنین یک ساختمان بر سر مشاعات و قسمت‌های مشترک آن است و چون اطلاعات دقیقی از وضعیت و قوانین مشاعات آپارتمان ندارند به مشکلات و مسائلی برخورد می‌کنند.

هزینه مشاعات بر عهده چه کسی است؟

تأمین مخارج مشاعات آپارتمان بر عهده کلیه ساکنین واحدها می‌باشد که معمولاً سهم هر واحد براساس متراژ واحدها و در برخی موارد تعداد نفرات و در موارد دیگر براساس توافق ساکنین و به قیمت یکسان تعیین می‌گردد.

این سهم‌ها اکثراً به نام شارژ ساختمان به حساب صندوق ساختمان که در دست مدیر ساختمان است، واریز می‌شود. مدیر ساختمان نیز توسط همان اعضای ساختمان چه مالک چه مستاجر انتخاب می‌شود.

اگر مالکی سهم واحد خود را پرداخت نکند، ابتدا مدیر ساختمان می‌تواند به آن واحد یا واحدها تذکر دهد و در صورت پرداخت نکردن شارژهای معوقه، مدیر می‌تواند به نمایندگی از ساکنین ساختمان شکایت خود را از طریق شورای حل اختلاف محل زندگی پیگیری کند.

در برخی مواقع نیز یک واحد به دلایل مختلف مانند اسباب‌کشی به قسمت‌هایی از مشاعات مانند دیوارها، پله‌ها، آسانسور، چراغ‌ها و… آسیب وارد می‌کند؛ در این صورت تمام هزینه تعمیرات مشاعات آسیب‌دیده بر عهده آن واحد می‌باشد.

قوانین مشاعات

قوانین ملکی استفاده از مشاعات

به عنوان مثال، هیچ واحدی حق ندارد کفش‌های خود را در پله‌ها یا پاگرد پله‌ها قرار دهد و یا هیچ واحدی نمی‌تواند وسایل خود را در پارکینگ، حیاط یا پشت بام قرار دهد و در صورت انجام این کار، ساکنین دیگر حق اعتراض به آن را خواهند داشت.

  • هیچ واحدی اجازه تصرف مشاعات را ندارد و نمی‌تواند آن را به شخص دیگری نیز واگذار کند؛ مگر با توافق دیگر ساکنین.

به عنوان مثال، هیچ واحدی حق اجاره یا فروش پارکینگ را به دیگر افراد (مخصوصاً افراد خارج از ساختمان) ندارد؛ مگر اینکه از قبل با همسایگان خود به توافق برسد.

  • هنگام استفاده از مشاعات نباید هیچ آزاری به دیگر ساکنین برسد.

برای مثال، هیچ واحدی نمی‌تواند در پارکینگ به صافکاری اتومبیل خود مشغول شود و یا نمی‌تواند حیوانی در حیاط یا پشت بام ساختمان نگهداری کند.

  • گذاشتن زباله یا موادی که دارای بوی بد یا حساسیت‌زا هستند، در راهروهای ساختمان ممنوع است.
  • هیچ واحدی نمی‌تواند به دلخواه خود رنگ یا شکل دیوار، کف و پله‌های نزدیک واحد خود یا در کل ساختمان را بدون اطلاع دیگر ساکنین تغییر دهد.
  • استفاده اختصاصی از برق و آب مشاع ساختمان ممنوع است و ساکنین حق اعتراض به آن را خواهند داشت.

برای مثال، برخی خانواده‌ها برای جشن‌ها و مراسمات خود در ساختمان از آب مشاع برای شستشو و از برق مشاع برای ریسه‌بندی و… استفاده می‌کنند که خلاف قانون است و باید ابتدا با همسایگان به توافق برسند.

  • خودروها نباید در محلی غیر از پارک خودشان پارک شوند. همچنین نباید مانع رفت و آمد ساکنین ساختمان شوند.
  • هرگونه تغییر در نقشه ساختمان بدون رضایت ساکنین و کسب مجوزات لازم، از نظر قانون خلاف و ممنوع می‌باشد.
  • هرگونه تغییر در نمای ساختمان که به اطلاع دیگر ساکنین نرسیده باشد، ممنوع است.
  • پشت بام نیز همانند دیگر مشاعات قابلیت تصرف یا استفاده به نحوی که باعث آزار و اذیت دیگر ساکنان آپارتمان شود، را ندارد و هزینه تعمیرات آن بر عهده کلیه ساکنین است.

برای مثال، هیچ واحدی حق نگهداری حیوانات در قسمتی از پشت بام را ندارد و یا شستن فرش و… در پشت بام ممنوع می‌باشد.

همچنین قفل کردن درب پشت بام و ممانعت از تردد دیگر ساکنین توسط واحدهای طبقه آخر یا مدیر ساختمان ممنوع است.

پاگرد پشت بام نیز جزو مشاعات است و طبقات آخر حق استفاده شخصی از آن ندارد. هرگونه تغییری در پشت بام باید با رضایت کامل و توافق تمام ساکنین آپارتمان انجام گیرد.

هزینه تعمیرات نیز بر عهده کلیه ساکنین است مگر اینکه آسیب وارد شده به پشت بام به دلیل استفاده نادرست و خلاف قانون یکی از واحدها باشد.

قوانین مشاعات

الزامی بودن پرداخت هزینه های مشترک

براساس ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها: “پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد، الزامی است.” حتی اگر یکی از ساکنین از برخی از قسمت‌های مشترک استفاده نمی‌کنند، باز هم باید هزینه‌های مربوط به آن قسمت را بپردازند.

بنابراین اعتراض طبقه همکف درباره اینکه با توجه به عدم استفاده از آسانسور، هزینه تعمیر آن از او هم مطالبه می‌شود، قابل پذیرش نیست؛ زیرا آسانسور نیز جزو قسمت‌های مشترک ساختمان است و هزینه‌های آن متوجه همه ساکنین است حتی اگر هرگز از آن استفاده نکنند.

راه حل قانون درباره میزان سهم هر واحد از هزینه مشاعات و مشترکات

طبق ماده ۲۴ اصلاحی آیین‌نامه اجرایی قانون، هر یک از مالکین که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد، می‌تواند به مدیر ساختمان مراجعه و تقاضای رسیدگی به موضوع کند؛ در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض، مالک می‌تواند به مراجع صلاحیت‌دار قضایی مراجعه کند.

قوانین مشاعات

تسویه حساب هزینه مشاعات

دفاتر اسناد رسمی طبق ماده ۱۲ قانون تملک آپارتمان‌ها، موظف هستند که در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و… گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه‌های مشاعات و مشترکات ساختمان را که به تأیید مدیر ساختمان رسیده باشد، از مالک قدیم دریافت و موارد لازم را در سند تنظیمی قید کنند.



منبع: مجله آنلاین هومینگ

دیدگاه ها

mood_bad
  • بدون دیدگاه.
  • افزودن دیدگاه