نبض بازار اجاره خانه و آپارتمان در شهر تهران

بازار اجاره برای دومین سال پیاپی وضع نابسامانی را تجربه می‌کند. هرچند که در همین شرایط فعلی نیز نقاط مثبتی در بازار قابل مشاهده است.
تابستان سال ۹۷ با رشد ۲۷ درصدی نرخ اجاره‌بها، رکورد ۹ ساله بازار مسکن را که متعلق به سال ۸۸ با ۳۴ درصد رشد بود، شکست.
سال ۹۷ با اتفاقات عجیبی که در بازار ارز و مسکن رخ داد، روزهای سخت و پرفراز و نشیبی را برای تمام مردم رقم زد بخصوص در بازار مسکن و اجاره خانه.
رشد بی سابقه قیمت ارز و طلا و در پی آن رشد قیمت خودرو و مسکن و دیگر کالاها باعث التهاب در تمام بازارها بخصوص مسکن شد.
در سال ۹۷ میزان اجاره‌بها برای یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران به ۳۲ هزار و ۵۰۰ هزار تومان رسید. این رقم نسبت به مدت مشابه سال قبل خود ۲۷ درصد رشد را نشان می‌دهد.
تصور تقریبا نادرستی در ذهن عموم مردم شکل گرفته است مبنی براینکه هرگاه بازار خرید و فروش رونق دارد و قیمت خرید مسکن افزایش پیدا می‌کند، بازار اجاره آرام است. آمار و ارقام اما این باور را تایید نمی‌کنند.

تحولات بازار اجاره خانه در طول سالیان اخیر

براساس آمار بین سال‌های ۹۲ تا ۹۶ که بازار مسکن دچار رکود بوده و آرامش داشته است بازار اجاره خانه نیز همین شرایط را داشته است. به شکلی که طی سال‌های ۹۳ تا ۹۶ به ترتیب ۱۲، ۱۰، ۲ و ۱۰ درصد رشد برای میانگین اجاره‌بها ثبت شده است که درصد قابل قبول و معقولی است.
از سال ۸۴ تا ۹۲ نیز میانگین رشد اجاره‌بها نرخ ۲۵ درصد را نشان می‌دهد.
تحلیل بازار مسکن نشان می‌دهد که تغییر نرخ اجاره‌بها معمولا یک یا دو فصل پس از افزایش قیمت مسکن رخ می‌دهد.
افزایش قیمت اجاره‌بها از بهار ۹۷ کم کم آغاز شده و در تابستان به اوج خود رسید به نحوی که میزان اجاره‌بها در تابستان ۹۷ نسبت به تابستان ۹۶، ۳۰ درصد رشد را تجربه کرد.
در فصل پاییز و زمستان نیز افزایش اجاره‌بها با ۲۹ و ۲۵ درصد رشد به روند افزایش خود ادامه داد.
البته ذکر این نکته لازم است که تحقیقات میدانی در تابستان ۹۷ حکایت از افزایش ۵۰ تا ۱۰۰ درصدی اجاره داشته ولی آمار رسمی درصد رشد را ۳۰ درصد نشان می‌دهند که نمی‌توان به قطعیت هیچ کدام را تایید کرد.
البته اختلاف مشهود آمار رسمی در بازار اجاره‌بها با داده‌های غیررسمی و شهودی که البته غیر قابل انکار هستند، از دو عامل نشات گرفته است. عامل اول این است که تعداد زیادی از قراردادهای منعقد شده در بازار اجاره عملا ثبت رسمی نمی‌شود و طرفین روی نگارش پیشنویس و امضای شهود توافق می‌کنند. به این ترتیب با عدم اخذ کد رهگیری برای این قراردادها که تعدادشان کم نیست، ارقام آنها در محاسبات میانگین نرخ اجاره‌بها استفاده نمی‌شود. عامل دوم این اختلاف قیمتی آشکار بین آمار رسمی و غیررسمی نیز پرتعداد بودن قراردادهای تمدید شده در سررسید است که این اقدام نیز اغلب بدون مراجعه به بنگاه و با پشت‌نویسی قرارداد اولیه با توافق موجر و مستاجر انجام می‌شود. بنابراین آمار این معاملات نیز در میانگین اعلامی توسط نهادهای رسمی منظور نمی‌شود.
این فاصله در بازار رسمی معاملات مسکن تقریبا وجود ندارد؛ چراکه در جریان خرید و فروش معمولا خریدار خود درخواست ثبت رسمی مبایعه‌نامه و اخذ کد رهگیری می‌کند تا درجه اطمینان خود نسبت به صحت معامله را تقویت کند. در نتیجه داده‌های منتشر شده از سوی نهادهای رسمی درباره معاملات مسکن به‌طور کامل و قدرتمند وضعیت بازار را نمایندگی می‌کند.

آرامش به بازار اجاره خانه بر می‌گردد

آمار نشان می‌دهد که بازار اجاره‌ خانه سال ۹۸ را با نرخ ۳۵ هزار تومان به ازای هر مترمریع واحد مسکونی آغاز کرده است.
هنوز رقم مشخص و دقیقی توسط نهادهای رسمی منتشر نشده است ولی گزارشات رسیده از بازار حکایت از وجود نشانه‌هایی برای ایجاد آرامش در بازار اجاره خانه دارد.

میزان افزایش اجاره‌بهای پیشنهادی موجران

اولین عامل می‌تواند میزان افزایش قیمت درخواستی موجران باشد. سال گذشته به صورت میانگین موجران برای اجاره خانه ۵۰ تا ۷۰ درصد رشد قیمت را درخواست می‌کردند.
این درحالی است در حال حاضر میزان افزایش قیمت دریافتی برای اجاره خانه حدود ۲۵ تا ۳۵ درصد است.
یکی از دلایل این رفتار موجران، وزن ریالی میزان افزایش قیمت اجاره‌بهاست.
برای مثال ۵۰ تا ۷۰ درصد رشد در رقم قبلی اجاره‌بها ( عرف اجاره ۱٫۵ تا ۲ میلیون تومان ) معادل ۷۵۰ هزار تومان میشده درحالیکه این رقم برای عرف اجاره در حال ( بین ۲٫۵ تا ۳ میلیون تومان ) معادل ۱/۵ تا ۲ میلیون تومان خواهد شد که رقم معقولی نیست و در بسیاری از موارد از توان پرداختی مستاجرین نیز خارج است.

تثبیت فرمول اجاره به رهن

سال گذشته و به دنبال افزایش ناگهانی قیمت‌ها، مالکین نیز اقام به تغییر نرخ تبدیل اجاره به رهن میکردند. به نحوی که میزان عرف را که ۳۰ هزار تومان اجاره معادل با ۱ میلیون رهن است را به ۲۵ هزار تومان اجاره در مقابل ۱ میلیون ودیعه تغییر میدادند تا سود بیشتری کسب کنند.
درحال حاضر اما این نوع رفتار در بازار اجاره خانه دیده نمی‌شود.

وزن فایل‌های رهن کامل در بازار اجاره خانه

درحال حاضر ترکیب خوبی از فایل‌های اجاره و رهن کامل در آگهی‌های بازار مسکن دیده می‌شود.
سال گذشته از هر ۱۰ نفر خریدار آپارتمان مسکونی، پنج نفر درخواست «اجاره آنی» داشتند؛ به این معنا که در همان بدو خرید و در همان بنگاه ملکی درخواست اجاره ملک را در قالب «رهن کامل» اعلام می‌کردند. به این ترتیب تعداد فایل‌های رهن کامل در سال گذشته کم نبود، چراکه بسیاری از خریداران قید سکونت در آپارتمان خود را برای یک تا بعضا سه سال اول می‌زدند و برای جبران بخشی از کسری نقدینگی خود در معامله از این حربه استفاده می‌کردند؛ به ویژه با توجه به اینکه روند رشد شتابان قیمت مسکن در تابستان پارسال به حدی سرعت گرفته بود که خریداران بسیاری را دچار نقصان در بودجه کرده بود. این گروه از خریداران اتفاقا خریداران مصرفی بودند که ملک خود را بلافاصله برای رهن کامل عرضه می‌کردند. اما امسال از آنجا که از تعداد معاملات متقاضیان مصرفی مسکن به شدت کاسته شده و اغلب معاملات مربوط به تقاضای سرمایه‌گذاری و بعضا سفته‌بازی است، خبری از این جنس عرضه در بازار اجاره هم نیست. در عین حال گفته می‌شود فعلا وضعیت تعداد فایل‌های رهن و اجاره و رهن کامل بد نیست، چراکه یک گروه از فروشنده‌ها که از فروش ملک خود انصراف داده‌اند، در حال حاضر املاک خود را برای اجاره عرضه کرده‌اند که تا حدودی کم شدن فایل‌های خریداران مصرفی در بازار اجاره را جبران کرده است. این افراد کسانی هستند که یا به دلیل اینکه خریدار مسکن به شدت کاهش یافته از فروش انصراف داده‌اند یا همچنان قیمت‌ها را ثابت ارزیابی نمی‌کنند و نگرانند که باز هم شاهد نوسان قیمت باشند.
در مجموع با توجه به آمار و ارقام و رفتار فعالان بازار مسکن ( خریدار و فروشنده ) می‌توان به ثبات و آرامش در بازار مسکن بخصوص در بازار اجاره خانه خوشبین بود.
درحال حاضر میانگین اجاره‌بهای هر مترمربع آپارتمان مسکونی در محله‌های متوسط شهر تهران بین متری ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار تا ۳ میلیون تومان است.

میزان اجاره‌بها در شهر تهران – زمستان ۹۷