اصلاحات هم نتوانست طرح جهش تولید و تامین مسکن را نجات دهد / آب در هاون کوبیدن سیاستگذار با راهکارهای موقت
اقتصاد آنلاین – سیده زهرا محمودی؛ مساله مسکن در این روزها به یکی از دغدغه‌های افراد تبدیل شده است؛ بسیاری از افراد نه تنها دیگر توان خرید مسکن ندارند، بلکه برای اجاره یک واحد کوچک نیز با مشکلات فراوانی مواجه هستند. به همین علت نیز حل مشکل مسکن همواره به عنوان یکی از مهم‌ترین مسایل مطرح می‌شده است.
اهمیت این موضوع تا جایی است که حتی در انتخابات ریاست جمهوری نیز بخش زیادی از وعده‌های نامزدها در حول موضوع مسکن بود؛ بسیاری مشکل مسکن را از سمت عرضه می‌دانند و بر این باورند که با حل مشکل عرضه، مشکل مسکن نیز حل خواهد شد و طرح‌های مختلفی برای حل مساله مسکن از سوی رییس جمهور، مجلس و… ارائه شده که همه این طرح‌ها نیز سعی دارد با حل مساله در طرف تقاضا مشکلات را رفع کند.
در مقابل بسیاری از کارشناسان با تاکید بر مساله عرضه، اعتقاد دارند که هر چند بحث عرضه هم مهم است اما مساله اساسی در ابتدا کنترل تورم است و بدون حل مشکل تورم در سایر زمینه‌ها نمی‌توان مساله مسکن را حل کرد؛ اما راهکارهایی که تاکنون دولت و مجلس دنبال کرده‌اند در جهت کنترل تورم نیست و تنها سعی دارند با حل مشکل عرضه، موقتا این بازار را سامان دهد.
طرح جهش تولید مسکن؛ نتیجه‌بخش یا مخرب؟
طرح جهش تولید و تامین مسکن، یکی از طرح‌هایی بود که در سال گذشته و توسط مجلس، برای حل مشکل مسکن پیشنهاد شد. این طرح نیز مانند بسیاری دیگر از طرح‌های بخش مسکن، بر بحث عرضه مسکن تمرکز داشت و براساس آن مقرر شده بود تا سالانه یک میلیون واحد مسکونی، ساخته شود که از همان ابتدا انتقادات بسیار زیادی بر آن وارد شد و تاکنون نیز ۳بار به صورت رسمی اصلاح شده و حال به تایید شورای نگهبان رسیده است.
اولین انتقادات در همان شهریور۹۹ و زمانی که دوفوریت طرح جهش تولید و تامین مسکن، تصویب شد، اوج گرفت. در آن زمان کارشناسان معتقد بودند برای طرحی با این گستردگی چنین عجله‌ای قابل درک نیست و طرح جهش تولید و تامین مسکن نیازمند بررسی بیشتری است و نباید برای موضوعات این چنینی آنقدر شتاب‌زده عمل کرد. در نهایت کلیات طرح جهش تولید و تامین مسکن در روزهای نخست مهر ماه۹۹ تصویب و پس از آن موج انتقادات به این طرح آغاز شد.
تسهیلات بانکی اختصاص یافته به طرح؛ عملی یا نشدنی؟
در ابتدا و طرح اولیه مقرر شده بود تا ۲۵درصد از تسهیلات بانکی به این طرح اختصاص یابد؛ این امر یکی از اصلی‌ترین موضوعاتی بود که کارشناسان به آن واکنش نشان دادند؛ به نظر کارشناسان چنین چیزی نشدنی بود و اجرایی شدنش عملا چیزی جز توقف سایر پروژه‌های اقتصادی کشور را به نخواهد دنبال داشت. چرا که حدودا ۷۰درصد تسهیلاتی که در بانک‌ها پرداخت می‌شو، برای این است که وام‌گیرنده تسهیلات پیشین خود را پرداخت کند و در واقع تنها ۳۰درصد تسهیلات باقی می‌ماند و اگر بخواهیم از این ۳۰درصد هم ۲۵درصد به بخش مسکن اختصاص دهیم، چیزی برای سایر پروژه‌های اقتصادی باقی نخواهد ماند.
در نتیجه این انتقادات، رقم این بند اصلاح شد و تسهیلات مسکن از ۳۰۰همت به ۱۶۰همت کاهش یافت که البته باز هم کارشناسان معتقدند بودند این تسهیلات اجباری عاقبت خوشی به دنبال نخواهد داشت؛ البته در اصلاح قبل نیز نیز این تسهیلات ۳۶۰همت برآورد شده که حتی از تسهیلات ابتدایی نیز بیشتر است. موظف کردن بانک‌ها به چنین تسهیلاتی چیز جز خلق پول و در نهایت تورم نخواهد بود که آثار آن نیز دوباره به زندگی افراد برمی‌گردد؛ در نتیجه چنین طرحی شاید در برهه‌ای کوتاه افرادی را خانه‌دار کند، اما در نهایت آثار آن در سال‌های آتی به اقشار ضعیف دیگر باز خواهد گشت.
از معدود ایراداتی که رفع شد
یکی از مهم‌ترین ایراداتی که بر طرح ابتدایی مجلس وارد شد، مساله قیمت‌گذاری دستوری مصالح بود. کارشناسان در این باره اعتقاد داشتند چنین ساز و کاری چیزی جز فساد و رانت به دنبال نداشته و سریعا باید اصلاح شود. البته این ایراد، از معدود ایراداتی بود که مرتفع شد.
اقتصاد آنلاین در رابطه با آخرین اصلاح این طرح به گفت‌وگو با میثم خسروی، کارشناس اقتصادی پرداخته است تا ایراداتی که هنوز به طرح وارد است را جویا شود.
طرح به نسخه اولیه بازگشته است
میثم خسروی، کارشناس اقتصادی، در خصوص طرح جهش تولید و تامین مسکن اظهار داشت: این طرح در دو مرحله به شورای نگهبان رفت و برگشت و در حال حاضر بدتر از قبل شده است؛ یعنی جاهایی که کمی اصلاح شده بود و آسیب‌هایش رفع شد هم به نسخه اولیه بازگشت.
وی با بیان اینکه مهم‌ترین پاشنه آشیل طرح، تامین مالی بود، توضیح داد: در حال حاضر هم منبع تامین مالی و هم ساز و کار طرح بدتر شده است؛ در نسخه اولیه بانک‌ها مکلف شده بودند ۲۵درصد تهسیلات پرداختی خود را به بخش مسکن اختصاص دهند و این موضوع چند ایراد واضح داشت؛ وقتی بنا بر تسهیلات بلند مدت باشد، انگیزه به شدت منفی به بانک داده می‌شود که تسهیلات کوتاه مدت ندهد؛ در شرایط فعلی۶۰ الی ۷۰درصد تسهیلات بانک‌ها، تسهیلات سرمایه در گردش واحدهای تولیدی است که کوتاه مدت هستند؛ اگر این طرح دنبال شود، با این مکانیزم فارغ از هر ایراد دیگری که بدان وارد است، تنها همین ساز و کار، به پرداخت تسهیلات سرمایه گردش انگیزه منفی می‌دهد و این امر خود مشکل‌آفرین است.
با این طرح، تا چند سال دیگر کل تهسیلات بانک‌ها به مسکن اختصاص داده خواهد شد
میثم خسروی تصریح کرد: وقتی یک تسهیلات بلند مدت بدهید و معیار را برای مثال ۲۰ساله می‌گذارید، تا چند سال دیگر کل ترازنامه بانک‌ها تسهیلات مسکن خواهد شد؛ فرض کنید امسال ۱۰۰واحد تسهیلات دادید و ۲۵درصد از تسهیلات برای مسکن بوده است؛ ۷۵درصد از تسهیلات باقی‌مانده باز خواهد گشت؛ چرا که کوتاه مدت بوده؛ اما این ۲۵تسهیلات مسکن برنمی‌گردد؛ سال بعد دوباره باید ۲۵درصد از ۲۵تا را به مسکن بدهیم؛ دوباره این روی ترازنامه می‌رود و این موضوع ادامه دارد تا جایی که کل ترازنامه بانک را بگیرد.
به گفته این کارشناس اقتصادی، چنین موضوعی، مساوی با تعطیل کردن کل بخش‌ها خواهد شد؛ خیلی از کشورها مثل ژاپن، به همین دلیل بحران بانکی داشتند؛ زیرا عمده ترازنامه به بخش مسکن اختصاص یافت؛ بخش مسکن شوک منفی قیمتی خورد و تمام بانک‌ها ورشکست شدند؛ اما سیاستگذاران ما به این جنبه‌ها فکر نمی‌کنند و فقط می‌خواهند مسکن ساخته شود.
خسروی ادامه داد: ایراد قیمت‌گذاری دستوری مصالح رفع شد و مقرر شد تا بازار مشتقات مصالح و.. برای اطمینان‌بخشی به پیمانکارها داشته باشیم.
زمین رایگان؛ دردسر دیگر طرح
وی در ادامه اظهار داشت: مساله دیگر، مساله زمین است؛ در این طرح مقرر شده تا همه زمین‌ها رایگان داده شود؛ برخی مسایل طرح درخصوص نظام بانکی است و مسائل دیگر مربوط به افزودن کسری بودجه. اگر طرح جایی باشد که زیرساخت‌هایی مثل آب، برق و… در آن نرفته باشد، معادل ۵۰درصد هزینه ساخت، هزینه زیرساخت است و دولت باید این زیرساخت را بپردازد که این امر خود به کسری بودجه دامن می‌زند.
این کارشناس اقتصادی اضافه کرد: مساله دیگر مولدسازی است؛ بخشی از دارایی‌های دولت زمین‌های دولت است که بتواند با ایجاد ارزش افزوده، اجاره، فروش و… این زمین‌ها، دارایی‌های خود را مولد کند و برای خود جریان درآمدی ایجاد کند؛ اما در این طرح بخش قابل توجهی از زمین‌ها رایگان واگذار خواهد شد و تفاوتی ندارد زمین مرغوب است یا خیر.
وی با تاکید بر اینکه طراحان این طرح، مدعی هستند که ساخت مسکن افزایش خواهد داشت، گفت: برای این مقوله باید دقت داشته باشیم؛ فرض کنید طی این طرح سالانه یک میلیون مسکن ساخته شود؛ احتمالا بخش قابل توجهی از بازار بخش خصوصی حذف خواهد شد و این مسکن، جای مسکن بخش خصوصی را خواهد گرفت. اگر بتوانند یک میلیون واحد بسازند، عرضه مسکن افزایش خواهد داشت و احتمالا اقشاری صاحب خانه خواهند شد؛ این جنبه مثبت طرح است؛ ولی نکته این است که شما تا زمانی که انگیزه را در بازار مسکن اصلاح نکنید، طرح‌های این چنینی تنها مُسکنی موقت خواهد بود؛ مثل مسکن مهر که یک انگیزه و اصلاح پایدار اتفاق نیافتاد. سیاستگذار باید روی این موضوع متمرکز شود.
تنها راهکارهایی دنبال می‌شود که سر و صدای بیشتری ایجاد کند
میثم خسروی در خصوص انگیزه‌های پایداری که می‌توان ایجاد کرد، توضیح داد: مثلا صدور پروانه ساخت، دو سال طول می‌کشد؛ اگر این موضوع به دو ماه کاهش یابد، اثر رشدی دائمی در بخش مسکن خواهد داشت؛ یا بحث آشفته بازار سند، کاربری و.. اگر اصلاح شود، انگیزه دائمی برای ساخت مسکن خواهد بود؛ اما سیاستگذاران به دنبال این‌ها نمی‌روند و تنها دنبال طرح‌هایی هستند که سر و صدای بهتری ایجاد می‌کند و بیشتر پسندیده می‌شود.
وی همچنین یادآور شد: بسیاری از افرادی که مسکن مهر خریدند، در شوک‌های قیمتی نتوانستند مدیریت کنند و خانه خود را فروختند؛ اگر بخواهید با راه‌های اقتصاد خرد به مسایل اقتصاد کلانی پاسخ دهید، قطعا اثربخشی در عمل محقق نمی‌شود؛ تا زمانی که تورم، بی‌ثباتی و افت درآمد سرانه داریم و اقتصاد در حال کوچک شدن است، چنین راهکارهایی پاسخگو نیست؛ در این فضا نمی‌شود نه بنگاهی ورشکست شود، نه مالکیت کم شود و… این موضوع بالاخره جایی خود را نشان خود داد. تا روند اصلاح نشود و توان مالی خانوارها را با رشد اقتصادی بالاتر افزایش ندهید، مدام باید پول چاپ کنید؛ خانه بسازید و باز یک شوک تورمی همه چیز را از بین خواهد برد.
